En Manhattan Beach o Hermosa Beach, buena parte de las casas ocupa lotes angostos, construidos hacia arriba. En Hollywood Riviera, sobre todo en el lado con dirección de Torrance, los terrenos son más grandes. En el episodio, Dina Silveira señala esa diferencia como una de las oportunidades del vecindario: espacio para una ADU.

"En Brasil lo llamamos 'puxadinho'. Solo que aquí todo está regulado, es muy estricto." — Jason Lanzarini, en el episodio

Qué es una ADU y qué es una junior ADU

ADU (Accessory Dwelling Unit) es una unidad habitacional completa (habitación, baño y cocina) construida en el mismo terreno de una casa principal. Puede ser:

• Separada (detached): una casita independiente en el patio;
• Anexa (attached): unida a la casa principal, con entrada propia;
• Conversión: aprovechando un garaje u otra estructura existente, o construida sobre el garaje.

La junior ADU (JADU), en cambio, es una unidad de hasta 500 pies cuadrados (unos 46 m²) creada dentro de la propia casa, a partir de una habitación o de parte de ella. Es la opción de quien no tiene patio, y Dina la menciona justamente para casas con poco terreno.

Una recomendación suya para quien va a construir en el patio: hacer una entrada privada. Con acceso independiente, la unidad funciona mejor para alquiler y da más flexibilidad de uso en el futuro.

La ley estatal está del lado del propietario

Desde 2020, una serie de leyes estatales (entre ellas AB 68, AB 881 y SB 13) obliga a las ciudades de California a aprobar ADU y JADU en terrenos residenciales que cumplan requisitos objetivos, sin que el gobierno municipal pueda negarlas por criterio subjetivo. Las leyes siguientes ampliaron ese derecho. Entre las reglas generales:

• En un lote de casa unifamiliar se puede tener una ADU y una JADU, además de la casa principal, respetando las condiciones de la ley;
• La ciudad no puede exigir retiros laterales y posteriores mayores a 4 pies (unos 1,2 m) para la ADU;
• Hay un tamaño mínimo que el gobierno municipal está obligado a aceptar (unidades de hasta 800 pies² en condiciones estándar), incluso cuando las reglas locales de área construida dirían lo contrario;
• El análisis de la solicitud tiene plazo legal, y la exigencia de estacionamientos quedó muy restringida.

Detalles como la altura máxima, el tamaño por encima del mínimo y las tarifas varían de ciudad en ciudad. En Hollywood Riviera, que tiene tramos en la zona costera, también puede ser necesario un permiso de desarrollo costero. Por eso el primer paso es siempre consultar a la división de planificación de Torrance con la dirección en mano.

Tres ideas equivocadas comunes

1. "Construí la ADU, así que puedo venderla por separado." En la mayoría de las ciudades, no. La ADU forma parte del mismo lote y se vende junto con la casa. Una ley estatal de 2023 (AB 1033) permite que las ciudades autoricen la venta de ADU como unidades de condominio, pero solo vale donde el gobierno municipal decidió adoptarla. Quien cuenta con esa salida necesita confirmar antes la regla local.

2. "Con un terreno grande, se puede dividir el lote." La ley SB 9, vigente desde 2022, permite en muchos casos dividir un lote de casa unifamiliar en dos (cada parte con al menos 1.200 pies²) y construir hasta dos unidades en cada uno. Pero hay condiciones: el terreno no puede estar en ciertas áreas protegidas o de riesgo, y quien pide la división debe declarar que vivirá en la propiedad durante tres años. No es una división automática: es una solicitud con requisitos. Jason plantea esa duda en el episodio, y la respuesta depende del terreno específico.

3. "Si la ley lo garantiza, la infraestructura no importa." Dina recuerda, con razón, que la capacidad de alcantarillado, agua y red eléctrica pesa. La ley estatal limita las tarifas que las ciudades pueden cobrar por ADU pequeñas, pero la conexión a las redes, posibles mejoras y las tarifas escolares (cobradas en unidades más grandes) entran en el presupuesto. Una ADU nueva también es construcción nueva: debe cumplir el código de energía de California, lo que, según el proyecto, incluye paneles solares.

Para qué están construyendo las familias

El episodio menciona los usos que más aparecen en el South Bay:

• Ingreso por alquiler de largo plazo, que ayuda a pagar la cuota del préstamo (las reglas de alquiler de temporada son otra historia, tratada en un artículo propio);
• Vivienda para los padres o para familiares que pasan temporadas largas, con privacidad para ambos lados;
• Casa de varias generaciones: Dina cuenta que en Los Ángeles se volvió tendencia comprar terrenos (a veces con una casa para demoler) y construir vivienda para toda la familia en el mismo lote, algo que las reglas antiguas no permitían.

"Los terrenos son más grandes, y usted va a tener esa posibilidad. También se puede construir encima del garaje." — Dina Silveira, en el episodio

El trasfondo es la falta de vivienda en California: el estado empezó a incentivar las ADU, los dúplex y las construcciones pequeñas justamente para aumentar la oferta donde ya existe infraestructura.

Antes de comprar pensando en una ADU

• Pídale al agente el tamaño del lote y el plano del terreno, y verifique si la propiedad está en la zona costera.
• Consulte al gobierno municipal sobre retiros, altura y tarifas antes de la oferta, o durante el plazo de investigación del contrato.
• Pida un presupuesto a un arquitecto o a una empresa especializada; en la región hay profesionales que atienden en portugués.
• Si la ADU será para generar ingresos, confirme que el financiamiento y el seguro contemplan ese uso.

Este texto es informativo y no sustituye el análisis de un arquitecto, del gobierno municipal o de un abogado. Las leyes de ADU de California cambian con frecuencia; confirme la regla vigente para la dirección específica.

Fuentes y verificación

• California Department of Housing and Community Development (HCD) — ADU Handbook y legislación estatal de ADU y JADU (AB 68, AB 881 y SB 13, de 2019, vigentes desde 2020; actualizaciones posteriores).
• JADU: unidad de hasta 500 pies² contenida en la residencia unifamiliar (definición de la ley estatal).
• AB 1033 (2023) — permite que las ciudades autoricen la venta de ADU por separado como condominio; su aplicación depende de la adopción local.
• SB 9 (2021, vigente desde el 1 de enero de 2022) — división de lote urbano (lotes de al menos 1.200 pies²) y hasta dos unidades por lote; HCD SB 9 Fact Sheet.
• California Energy Code (Title 24, Part 6) — exigencias de eficiencia energética y energía solar para construcción residencial nueva.
• Transcripción y capítulos del episodio 13 del podcast Cadê Moradia (mayo de 2026), con Dina Silveira y Jason Lanzarini.

Mira este fragmento del episodio:

ADU y potencial de ampliación en los terrenos — a partir de 12:00 · CADÊ BRAZIL