Em Manhattan Beach ou Hermosa Beach, boa parte das casas ocupa lotes estreitos, construídos para cima. Em Hollywood Riviera, principalmente no lado com endereço de Torrance, os terrenos são maiores. No episódio, Dina Silveira aponta essa diferença como uma das oportunidades do bairro: espaço para uma ADU.

"No Brasil a gente chama de puxadinho. Só que aqui é tudo regulamentado, é muito severo." — Jason Lanzarini, no episódio

O que é ADU e o que é junior ADU

ADU (Accessory Dwelling Unit) é uma unidade habitacional completa (quarto, banheiro e cozinha) construída no mesmo terreno de uma casa principal. Ela pode ser:

• Separada (detached): uma casinha independente no quintal;
• Anexa (attached): ligada à casa principal, com entrada própria;
• Conversão: aproveitando uma garagem ou outra estrutura existente, ou construída sobre a garagem.

Já a junior ADU (JADU) é uma unidade de até 500 pés quadrados (cerca de 46 m²) criada dentro da própria casa, a partir de um quarto ou de parte dela. É a opção de quem não tem quintal, e Dina a cita justamente para casas com pouco terreno.

Uma recomendação dela para quem vai construir no quintal: fazer entrada privativa. Com acesso independente, a unidade funciona melhor para aluguel e dá mais flexibilidade de uso no futuro.

A lei estadual está do lado do proprietário

Desde 2020, uma série de leis estaduais (entre elas AB 68, AB 881 e SB 13) obriga as cidades da California a aprovar ADUs e JADUs em terrenos residenciais que cumpram requisitos objetivos, sem que a prefeitura possa negá-las por critério subjetivo. As leis seguintes ampliaram o direito. Entre as regras gerais:

• Em lote de casa unifamiliar, é possível ter uma ADU e uma JADU, além da casa principal, respeitadas as condições da lei;
• A cidade não pode exigir recuo lateral e de fundo maior do que 4 pés (cerca de 1,2 m) para a ADU;
• Há um tamanho mínimo que a prefeitura é obrigada a aceitar (unidades de até 800 pés² em condições padrão), mesmo quando as regras locais de área construída diriam o contrário;
• A análise do pedido tem prazo legal, e a exigência de vagas de estacionamento foi bastante restringida.

Detalhes como altura máxima, tamanho acima do mínimo e taxas variam de cidade para cidade. Em Hollywood Riviera, que tem trechos na zona costeira, pode ser necessária também uma licença de desenvolvimento costeiro. Por isso o primeiro passo é sempre consultar a divisão de planejamento de Torrance com o endereço em mãos.

Três equívocos comuns

1. "Construí a ADU, então posso vendê-la separada." Na maioria das cidades, não. A ADU faz parte do mesmo lote e é vendida junto com a casa. Uma lei estadual de 2023 (AB 1033) permite que as cidades autorizem a venda de ADUs como unidades de condomínio, mas só vale onde a prefeitura optou por adotá-la. Quem conta com essa saída precisa confirmar a regra local antes.

2. "Com terreno grande, dá para dividir o lote." A lei SB 9, em vigor desde 2022, permite em muitos casos dividir um lote de casa unifamiliar em dois (cada parte com pelo menos 1.200 pés²) e construir até duas unidades em cada um. Mas há condições: o terreno não pode estar em certas áreas protegidas ou de risco, e quem pede a divisão precisa declarar que vai morar no imóvel por três anos. Não é uma divisão automática: é um pedido com requisitos. Jason levanta essa dúvida no episódio, e a resposta depende do terreno específico.

3. "Se a lei garante, a infraestrutura não importa." Dina lembra, com razão, que a capacidade de esgoto, água e rede elétrica pesa. A lei estadual limita as taxas que as cidades podem cobrar por ADUs pequenas, mas a ligação às redes, eventuais melhorias e as taxas escolares (cobradas em unidades maiores) entram no orçamento. Uma ADU nova também é construção nova: precisa cumprir o código de energia da California, o que, dependendo do projeto, inclui painel solar.

Para que as famílias estão construindo

O episódio cita os usos que mais aparecem no South Bay:

• Renda de aluguel de longo prazo, que ajuda a pagar a prestação (as regras de aluguel de temporada são outra história, tratada em matéria própria);
• Moradia para os pais ou para familiares que passam longas temporadas, com privacidade para os dois lados;
• Casa de várias gerações: Dina conta que virou tendência em Los Angeles comprar terrenos (às vezes com casa para demolir) e construir moradia para a família inteira no mesmo lote, algo que as regras antigas não permitiam.

"Os terrenos são maiores, e você vai ter essa possibilidade. Tem a possibilidade de fazer também em cima da garagem." — Dina Silveira, no episódio

O pano de fundo é a falta de moradia na California: o estado passou a incentivar ADUs, duplex e pequenas construções justamente para aumentar a oferta onde já existe infraestrutura.

Antes de comprar pensando em ADU

• Peça ao corretor o tamanho do lote e a planta do terreno, e verifique se o imóvel está na zona costeira.
• Consulte a prefeitura sobre recuos, altura e taxas antes da oferta, ou durante o prazo de investigação do contrato.
• Faça um orçamento com arquiteto ou empresa especializada; há profissionais que atendem em português na região.
• Se a ADU for para renda, confirme que o financiamento e o seguro contemplam o uso.

Este texto é informativo e não substitui a análise de um arquiteto, da prefeitura ou de um advogado. As leis de ADU da California mudam com frequência; confirme a regra vigente para o endereço específico.

Fontes e verificação

• California Department of Housing and Community Development (HCD) — ADU Handbook e legislação estadual de ADU e JADU (AB 68, AB 881 e SB 13, de 2019, em vigor desde 2020; atualizações posteriores).
• JADU: unidade de até 500 pés² contida na residência unifamiliar (definição da lei estadual).
• AB 1033 (2023) — permite que as cidades autorizem a venda de ADUs separadamente como condomínio; aplicação depende de adoção local.
• SB 9 (2021, em vigor desde 1º de janeiro de 2022) — divisão de lote urbano (lotes de no mínimo 1.200 pés²) e até duas unidades por lote; HCD SB 9 Fact Sheet.
• California Energy Code (Title 24, Part 6) — exigências de eficiência energética e energia solar para construção residencial nova.
• Transcrição e capítulos do episódio 13 do podcast Cadê Moradia (maio de 2026), com Dina Silveira e Jason Lanzarini.

Assista a este trecho do episódio:

ADU e potencial de expansão nos terrenos — a partir de 12:00 · CADÊ BRAZIL