"Se você tem um terreno hoje e não tem uma ADU, você está deixando dinheiro na mesa." A frase, dita no episódio por uma das corretoras do programa, resume o entusiasmo com a unidade extra no quintal. O construtor Rafael Pozas, convidado, traz números da experiência dele — e este texto põe esses números em contexto, porque renda e valorização dependem de uma série de condições.

Quanto valoriza

Rafael estima que, pelo que observa no mercado e em conversas com corretores, uma casa com ADU tem um "prêmio" de cerca de US$ 150 mil sobre uma casa equivalente sem a unidade — e que, dependendo da localização, pode ser mais. Uma casa de US$ 1 milhão iria, nessa conta, a US$ 1,15 milhão.

O motivo, para ele, é a flexibilidade: a ADU serve para renda, para receber a família, para o filho que se separou e voltou, para quem está juntando dinheiro para a faculdade. Mas o acréscimo real depende de a unidade estar licenciada, do padrão da construção, da demanda na região e da avaliação (appraisal) feita na venda ou no financiamento. Rafael lembra que, no começo, avaliadores tratavam a ADU quase como uma garagem: o proprietário gastava US$ 200 mil e a unidade era avaliada em US$ 50 mil ou US$ 70 mil. Hoje, diz ele, o mercado está mais maduro.

Quanto rende

Os exemplos de clientes citados por Rafael, na gravação de abril de 2026:

• uma ADU de 500 pés quadrados (um quarto, banheiro e sala) alugada por US$ 2.800 em Huntington Beach;
• uma unidade de cerca de 524 pés quadrados em Fullerton, no mesmo patamar;
• uma unidade sobre a garagem, também em Fullerton, por cerca de US$ 2.000.

A demanda existe, observa uma das corretoras: quem anuncia quarto para alugar recebe ligações sem parar, de jovens casais a mães com filho. Rafael conta que já visitou, em Santa Ana, uma casa de cinco quartos em que cinco desconhecidos pagavam US$ 800 cada e dividiam a cozinha. Estudantes, segundo ele, consideram a ADU acomodação de primeira: privacidade em vez de quarto compartilhado.

A pergunta que Rafael faz a quem constrói para alugar não é "quantos quartos", e sim "para quem": enfermeiros perto de hospital, estudantes perto de faculdade, famílias perto de escola. O projeto nasce do público.

A conta que precisa ser feita

Aluguel bruto não é lucro. Antes de decidir, entram na conta:

• o custo total da obra, com terreno, ligações e licenças (ver a matéria sobre custos desta série);
• os juros do financiamento usado para construir;
• o imposto predial: a construção nova é reavaliada e acrescenta valor à base de cálculo;
• seguro, manutenção e vacância;
• o imposto de renda sobre o aluguel;
• as regras de inquilinato: em muitas cidades da California há limites de reajuste e proteções contra despejo sem justa causa.

O que não pode: temporada

Brasileiro, principalmente, pergunta se pode colocar a ADU no Airbnb. A resposta de Rafael é não. A lei estadual autoriza as cidades a exigir que ADUs sejam alugadas por mais de 30 dias, e unidades criadas pela SB 9 não podem ser alugadas por 30 dias ou menos. O objetivo da legislação é moradia permanente — e, independentemente da ADU, o aluguel de temporada já é restrito em boa parte das cidades.

Por outro lado, desde 2024 a lei (AB 976) proíbe as cidades de exigir que o dono more no imóvel para ter uma ADU. É possível alugar a casa principal e a unidade ao mesmo tempo — com exceção da Junior ADU, em que a exigência de ocupação pelo proprietário pode ser aplicada.

Como financiar

Rafael conta que o negócio dele decolou na pandemia. Com juros perto de 3%, proprietários refinanciavam a hipoteca, retiravam parte do patrimônio acumulado (cash-out refinance), algo como US$ 200 mil, e construíam uma segunda unidade para alugar. Com os juros mais altos, esse caminho perdeu força: trocar uma hipoteca barata por uma cara raramente compensa.

Os caminhos citados e usados hoje incluem:

• Empréstimo de construção (construction loan) ou financiamento de reforma que considera o valor do imóvel depois da obra — Rafael observa que hoje já é possível tomar crédito com base na avaliação futura, contando com a ADU;
• linha de crédito sobre o patrimônio (HELOC), sem mexer na hipoteca principal;
• recursos próprios, em parte ou no todo.

Para quem está comprando casa que já tem ADU, há uma mudança relevante: pelas regras da Fannie Mae, o aluguel da ADU pode ser usado para qualificar o comprador ao financiamento, limitado a 30% da renda total considerada, em imóvel de uma unidade usado como residência principal. É o que uma das corretoras menciona no episódio: a renda da unidade pode ajudar a aprovar uma hipoteca maior.

A casa multigeracional

A ADU também muda de função ao longo da vida. Rafael e os corretores falam da propriedade multigeracional: os pais moram na unidade enquanto a casa principal é reformada; o filho adulto usa a ADU; e, na aposentadoria, os donos se mudam para a unidade menor e alugam a casa grande. Rafael sugere ainda que quem vai vender e não construiu pode aprovar o projeto e vender a casa com a licença pronta, o que aumenta a atratividade para o comprador.

Este texto tem caráter informativo e não constitui recomendação de investimento, financiamento ou orientação tributária. Valores de aluguel e valorização citados são referências do convidado na gravação e variam muito por imóvel e região; consulte corretor, credor e contador antes de decidir.

Fontes e verificação

• Government Code, seção 66315 — autorização para que as cidades exijam locação de ADU por prazo superior a 30 dias; AB 976 (2023) — proibição permanente de exigência de ocupação pelo proprietário em ADUs.
• SB 9 (2021) — vedação de locação por 30 dias ou menos das unidades criadas pela lei.
• Fannie Mae Selling Guide — uso de renda de aluguel de ADU na qualificação, limitado a 30% da renda qualificável, em imóvel de uma unidade como residência principal.
• Transcrição do episódio 9 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com os corretores do programa e o construtor Rafael Pozas.

Esse assunto veio do episódio completo — assista:

CADÊ BRAZIL