Pocas preguntas llegan tanto a los agentes inmobiliarios de ciudades de playa como esta: ¿puedo comprar y ponerlo en Airbnb? En Hermosa Beach, la respuesta cambió en 2026 — y cambió justamente entre la grabación del episodio y la publicación de este artículo.

En el episodio, grabado en mayo de 2026, Dina Silveira describe la regla vigente desde hacía una década: la ciudad es "muy restrictiva" y solo acepta alquileres de más de 30 días.

"Los alquileres a corto plazo, un fin de semana, una semana, no están permitidos. Y aun así usted necesita pedir permiso al ayuntamiento de Hermosa Beach, sacar la licencia, el número, y estar al tanto de las reglas." — Dina Silveira, en el episodio

Jason Lanzarini recuerda haber visto noticias de demandas en las que la ciudad estaba perdiendo. Tenía razón.

La regla de 2016

Hermosa Beach prohibió, en 2016, el alquiler de corta temporada — menos de 30 días — en zonas residenciales, incluida la publicación de anuncios. En 2023, el Concejo Municipal volvió a actualizar las reglas de alquiler vacacional (Ordinance 23-1468). En zonas comerciales, la ciudad mantenía un programa de licencias para este tipo de alquiler, con cobro del impuesto municipal sobre hospedaje (Transient Occupancy Tax), a través de un portal de registro. Es el contraste que Dina resume en el episodio: en zona comercial, el permiso es más fácil; en la residencial, "es más restringido".

El caso Koerner: por qué cayó la prohibición

El residente Todd Koerner alquilaba una habitación de su propia casa, en Manhattan Avenue, por Airbnb desde 2012. Multado por la ciudad con US$ 2.500, acudió a la Justicia. El argumento central no era sobre el alquiler, sino sobre la costa: según la Ley Costera de California (California Coastal Act), un cambio que restringe el uso de inmuebles en la zona costera depende de la aprobación de la Comisión Costera — y Hermosa nunca obtuvo esa aprobación para la prohibición de 2016.

En julio de 2025, el juez James C. Chalfant, de la Corte Superior de Los Ángeles, concedió una medida cautelar que impedía a la ciudad aplicar la prohibición contra Koerner. El 26 de marzo de 2026 llegó la decisión de fondo: la prohibición es inaplicable en la zona costera, con orden de anular la multa y bloquear la fiscalización en toda esa área — no solo en su inmueble. La zona costera de Hermosa abarca la mayor parte de la ciudad al oeste de Ardmore Avenue, más del 40% del territorio.

El 12 de mayo de 2026, el Concejo Municipal votó, 4 a 1, no apelar.

La nueva ordenanza: registro en la zona costera, prohibición fuera de ella

Tras la decisión, el ayuntamiento preparó la Ordinance 26-1502, programada para su adopción por el Concejo el 8 de septiembre de 2026. Según el resumen publicado por la ciudad, la nueva norma:

• reconoce que el alquiler de corta temporada puede operar en la zona costera, en conformidad con la sentencia judicial;
• mantiene la prohibición fuera de la zona costera;
• crea un capítulo nuevo en el código municipal (5.84) con requisitos de registro y de operación para quien alquila en la zona costera;
• actualiza las reglas del impuesto sobre hospedaje (capítulo 3.32).

Los detalles — tarifas, límites, requisitos para el anfitrión y sanciones — están en el texto final aprobado, que debe consultarse directamente con el ayuntamiento. Y la situación puede seguir cambiando: nada impide que la ciudad lleve una propuesta de regulación a la Comisión Costera en el futuro.

Por qué las ciudades restringen

En el episodio, Dina ofrece una lectura de las restricciones que vale para toda la región: el objetivo no es perjudicar al propietario, sino preservar la vivienda en una zona con pocas casas disponibles. La preocupación es evitar que inversionistas compren varios inmuebles solo para hospedaje, encareciendo la vivienda de quien vive y trabaja en la ciudad.

"La intención es que usted, que vive aquí en Los Ángeles, pueda comprar su casa para vivir, y no que un inversionista compre una aquí, otra allá, y sea solamente para alquilar." — Dina Silveira, en el episodio

El caso de Hermosa muestra el otro lado de esta ecuación en California: en la costa, la ley estatal también protege el acceso público a la costa, y el hospedaje de corta temporada es una de las formas en que los visitantes llegan a la playa. Por eso la Comisión Costera tiene voz en la regla.

Tres ciudades vecinas, tres reglas

Jason recuerda que el inversionista necesita investigar dirección por dirección, porque "a veces lo permiten en un lugar y en otro no". En el South Bay, eso es literal: Redondo Beach prohíbe el alquiler residencial de menos de 30 días; Torrance lo acepta en zona residencial solo si el anfitrión vive en el inmueble; y Hermosa ahora distingue la zona costera del resto de la ciudad. Las reglas de las ciudades vecinas se detallan en el artículo sobre Hollywood Riviera de este periódico.

Antes de comprar contando con los ingresos

• Confirme si el inmueble está en la zona costera. En Hermosa, la línea pasa, a grandes rasgos, por Ardmore Avenue — pero verifique el lote en el mapa oficial de la ciudad.
• Lea el texto final de la Ordinance 26-1502 y los requisitos de registro, tarifa e impuesto.
• Verifique la HOA. Un condominio puede prohibir el alquiler vacacional incluso donde la ciudad lo permite.
• Revise el seguro y el financiamiento. Un seguro de vivienda común puede no cubrir a huéspedes que pagan, y algunos préstamos exigen que el inmueble sea la residencia del comprador.
• No cuente con una regla que acaba de cambiar. Arme el plan financiero para que funcione también con alquileres de más de 30 días.

Este texto tiene carácter informativo y no sustituye la orientación jurídica. Las reglas de alquiler de corta temporada están entre las que más cambian en la costa de California; confirme la situación vigente con el ayuntamiento de Hermosa Beach antes de cualquier decisión.

Fuentes y verificación

• Koerner v. City of Hermosa Beach, Corte Superior de Los Ángeles: medida cautelar del 2 de julio de 2025 (juez James C. Chalfant) y decisión del 26 de marzo de 2026 — cobertura de Easy Reader y Hermosa Review.
• Hermosa Review — votación del 12 de mayo de 2026 (4 a 1) en la que el Concejo decidió no apelar.
• City of Hermosa Beach — aviso y resumen de la Ordinance No. 26-1502 (adopción programada para el 8 de septiembre de 2026): capítulo 5.84 (registro y operación) y capítulo 3.32 (Transient Occupancy Tax).
• City of Hermosa Beach — programa de alquiler de corta temporada en zonas comerciales y portal de registro e impuestos; Ordinance 23-1468 (2023).
• California Coastal Act (Public Resources Code, división 20): exigencia de permiso de desarrollo costero para cambios de uso en la zona costera.
• Transcripción y capítulos del episodio 12 del podcast Cadê Moradia (mayo de 2026), con Dina Silveira y Jason Lanzarini.

Mira este fragmento del episodio:

Reglas de Airbnb: Restricciones y licencias del ayuntamiento. — a partir de 17:40 · CADÊ BRAZIL