Poucas perguntas chegam tanto aos corretores de cidades de praia quanto esta: dá para comprar e colocar no Airbnb? Em Hermosa Beach, a resposta mudou em 2026 — e mudou justamente entre a gravação do episódio e a publicação desta matéria.

No episódio, gravado em maio de 2026, Dina Silveira descreve a regra que valia havia uma década: a cidade é "bem restrita" e só aceita locação por mais de 30 dias.

"Locações a curto prazo, um final de semana, uma semana, não é permitido. E mesmo assim você precisa pedir permissão pra prefeitura de Hermosa Beach, pegar a licença, o número, e estar por dentro das regras." — Dina Silveira, no episódio

Jason Lanzarini lembra ter visto notícias de ações judiciais em que a cidade estava perdendo. Ele tinha razão.

A regra de 2016

Hermosa Beach proibiu, em 2016, o aluguel de curta temporada — menos de 30 dias — em zonas residenciais, inclusive a publicação de anúncios. Em 2023, a Câmara Municipal voltou a atualizar as regras de locação de temporada (Ordinance 23-1468). Em zonas comerciais, a cidade mantinha um programa de licença para esse tipo de locação, com cobrança do imposto municipal sobre hospedagem (Transient Occupancy Tax), por meio de um portal de registro. É o contraste que Dina resume no episódio: na área comercial, a permissão é mais fácil; na residencial, "fica mais restrito".

O caso Koerner: por que a proibição caiu

O morador Todd Koerner alugava um quarto da própria casa, na Manhattan Avenue, pelo Airbnb desde 2012. Multado pela cidade em US$ 2.500, ele foi à Justiça. O argumento central não era sobre aluguel, e sim sobre o litoral: pela Lei Costeira da California (California Coastal Act), uma mudança que restringe o uso de imóveis na zona costeira depende de aprovação da Comissão Costeira — e Hermosa nunca obteve essa aprovação para a proibição de 2016.

Em julho de 2025, o juiz James C. Chalfant, da Corte Superior de Los Angeles, concedeu uma liminar impedindo a cidade de aplicar a proibição contra Koerner. Em 26 de março de 2026, veio a decisão de mérito: a proibição é inaplicável na zona costeira, com ordem de anular a multa e bloquear a fiscalização em toda essa área — não só no imóvel dele. A zona costeira de Hermosa cobre a maior parte da cidade a oeste da Ardmore Avenue, mais de 40% do território.

Em 12 de maio de 2026, a Câmara Municipal votou, por 4 a 1, não recorrer.

A nova lei: registro na zona costeira, proibição fora dela

Depois da decisão, a prefeitura preparou o Ordinance 26-1502, pautado para adoção pela Câmara em 8 de setembro de 2026. Segundo o resumo publicado pela cidade, a nova norma:

• reconhece que o aluguel de curta temporada pode operar na zona costeira, em conformidade com a sentença judicial;
• mantém a proibição fora da zona costeira;
• cria um capítulo novo no código municipal (5.84) com exigências de registro e de operação para quem aluga na zona costeira;
• atualiza as regras do imposto sobre hospedagem (capítulo 3.32).

Os detalhes — taxas, limites, exigências ao anfitrião e penalidades — estão no texto final aprovado, que deve ser consultado diretamente na prefeitura. E a situação pode continuar mudando: nada impede a cidade de levar uma proposta de regulamentação à Comissão Costeira no futuro.

Por que as cidades restringem

No episódio, Dina oferece uma leitura das restrições que vale para toda a região: o objetivo não é prejudicar o proprietário, e sim preservar moradia numa área com poucas casas disponíveis. A preocupação é evitar que investidores comprem vários imóveis só para hospedagem, encarecendo a moradia de quem vive e trabalha na cidade.

"A intenção é que você, que mora aqui em Los Angeles, possa comprar sua casa pra você morar, e não que um investidor compre um aqui, outro lá, e seja somente pra alugar." — Dina Silveira, no episódio

O caso de Hermosa mostra o outro lado dessa equação na California: no litoral, a lei estadual também protege o acesso público à costa, e hospedagem de curta temporada é uma das formas de visitantes chegarem à praia. É por isso que a Comissão Costeira tem voz na regra.

Três cidades vizinhas, três regras

Jason lembra que o investidor precisa pesquisar endereço por endereço, porque "às vezes permitem num lugar e não permitem no outro". No South Bay, isso é literal: Redondo Beach proíbe locação residencial abaixo de 30 dias; Torrance aceita em zona residencial apenas se o anfitrião morar no imóvel; e Hermosa agora distingue a zona costeira do restante da cidade. As regras das cidades vizinhas estão detalhadas na matéria sobre Hollywood Riviera deste jornal.

Antes de comprar contando com a renda

• Confirme se o imóvel está na zona costeira. Em Hermosa, a linha passa, em linhas gerais, pela Ardmore Avenue — mas confira o lote no mapa oficial da cidade.
• Leia o texto final do Ordinance 26-1502 e as exigências de registro, taxa e imposto.
• Verifique a HOA. Condomínio pode proibir aluguel de temporada mesmo onde a cidade permite.
• Cheque seguro e financiamento. Seguro residencial comum pode não cobrir hóspede pagante, e alguns financiamentos exigem que o imóvel seja residência do comprador.
• Não conte com regra que acabou de mudar. Monte o plano financeiro para funcionar também com locação acima de 30 dias.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. As regras de aluguel de curta temporada estão entre as que mais mudam no litoral da California; confirme a situação vigente com a prefeitura de Hermosa Beach antes de qualquer decisão.

Fontes e verificação

• Koerner v. City of Hermosa Beach, Corte Superior de Los Angeles: liminar de 2 de julho de 2025 (juiz James C. Chalfant) e decisão de 26 de março de 2026 — cobertura do Easy Reader e do Hermosa Review.
• Hermosa Review — votação de 12 de maio de 2026 (4 a 1) pela qual a Câmara decidiu não recorrer.
• City of Hermosa Beach — aviso e resumo do Ordinance No. 26-1502 (adoção pautada para 8 de setembro de 2026): capítulo 5.84 (registro e operação) e capítulo 3.32 (Transient Occupancy Tax).
• City of Hermosa Beach — programa de locação de curta temporada em zonas comerciais e portal de registro e imposto; Ordinance 23-1468 (2023).
• California Coastal Act (Public Resources Code, divisão 20): exigência de licença de desenvolvimento costeiro para mudanças de uso na zona costeira.
• Transcrição e capítulos do episódio 12 do podcast Cadê Moradia (maio de 2026), com Dina Silveira e Jason Lanzarini.

Assista a este trecho do episódio:

Regras de Airbnb: Restrições e licenças da prefeitura. — a partir de 17:40 · CADÊ BRAZIL