Na compra de uma casa na California, um item do relatório de inspeção costuma mudar o rumo da negociação: encanamento de ferro galvanizado. Não é defeito escondido nem raro — é o cano original de muitas casas construídas até os anos 1960 em Los Angeles e no resto do estado. O problema é o que ele revela sobre a idade da tubulação e o que ele provoca no seguro.

No podcast Cadê Brazil, o inspetor residencial Aguiar, convidado da corretora Dina Silveira e de Jason Lanzarini, resume a lógica: ninguém constrói uma casa hoje e instala galvanizado. Se o cano está lá, está há décadas.

O que é o cano galvanizado e por que ele envelhece mal

Galvanizado é o tubo de aço revestido com uma camada de zinco para resistir à corrosão. Foi padrão nas linhas de água das casas americanas por boa parte do século 20, até ser substituído pelo cobre e, mais recentemente, pela mangueira plástica conhecida como PEX. Com o tempo, o zinco se desgasta por dentro e o aço enferruja. A ferrugem forma crostas que estreitam a passagem da água — daí a pressão fraca e a água amarelada de muita casa antiga — e afinam a parede do tubo até o vazamento.

Segundo Aguiar, a presença do galvanizado já indica tubulação com mais de 40 anos e, por dentro, provavelmente tomada pela ferrugem. A vida útil normalmente estimada para esse material fica entre 40 e 60 anos — numa casa dos anos 1950 ou 1960, o encanamento original já passou desse prazo.

Há também uma questão de saúde: a Environmental Protection Agency (EPA), a agência ambiental federal, alerta que canos galvanizados antigos podem acumular chumbo vindo de trechos de tubulação de chumbo do sistema e liberá-lo na água. O chumbo preocupa principalmente crianças e gestantes; até resolver, use só água fria para beber e cozinhar e deixe correr alguns segundos depois de horas sem uso. Quem tiver dúvida pode pedir a análise da água a um laboratório certificado.

Por que um vazamento é tão grave numa casa americana

A maioria das casas na California tem estrutura de madeira sobre laje de concreto ou sobre um vão (crawl space). Água vazando dentro de parede ou sob o piso por semanas encharca a madeira, apodrece a estrutura e abre caminho para mofo e cupim. Por isso o inspetor procura sinais de vazamento debaixo das pias, nos banheiros, na cozinha e no vão sob o piso — e registra no relatório o material da tubulação. "Qualquer tipo de vazamento que tiver na casa, eu vou identificar", diz Aguiar. A inspeção é visual — vazamento dentro de parede fechada pode não aparecer.

O seguro e o galvanizado

É aqui que o assunto pesa no bolso. Muitas seguradoras residenciais recusam a apólice ou exigem a troca da tubulação quando ela é de galvanizado, justamente pelo risco de vazamento e de dano à estrutura. A pergunta sobre o tipo de encanamento costuma aparecer no questionário da seguradora ou na vistoria que a seguradora faz antes de aceitar a casa.

Aguiar alerta para o risco de deixar essa informação de fora: se acontecer um vazamento e a seguradora descobrir que havia galvanizado na casa, ela pode se recusar a cobrir o dano. A lei da California sustenta isso — pelo California Insurance Code (seções 330 a 334), a omissão de um fato relevante na contratação, intencional ou não, permite à seguradora anular o contrato; na prática, a seguradora precisa demonstrar que o fato era relevante, e a decisão pode ser contestada. Esconder o cano pode significar ficar sem cobertura justamente no sinistro que ele causou.

A saída prática, lembram Dina e Jason, é tratar o galvanizado na negociação: comprar a casa sabendo que vai trocar, e usar o custo da troca para conversar sobre preço com o vendedor. Diante dos valores dos imóveis na California, muitas vezes esse custo vira um desconto que resolve a questão.

Cobre ou PEX: as duas opções de hoje

Na troca completa (repipe), os materiais mais usados são:

• Cobre (copper): tubo rígido, com todas as emendas soldadas. Durável — Aguiar fala em durabilidade "quase vitalícia" — e com boa reputação quanto à qualidade da água. É mais caro no material e na mão de obra, justamente por causa da solda em cada conexão.
• PEX: mangueira de polietileno reticulado, geralmente azul para a água fria e vermelha para a quente, com conexões encaixadas. Segundo Aguiar, chega a custar cerca de três vezes menos que o cobre, a instalação é mais rápida e o conserto é simples: corta-se só o trecho com problema. O PEX passou a ser aceito em todo o estado no California Plumbing Code a partir da edição de 2010; antes, dependia de autorização local.

Os dois atendem ao código. A escolha costuma passar por orçamento, preferência do dono e pelo acesso que a casa oferece.

O que define o preço: por onde o cano passa

O custo de trocar o encanamento varia muito — de alguns milhares de dólares a valores na casa dos US$ 15 mil, segundo os exemplos citados por Aguiar —, e o fator que mais pesa é o acesso:

• Casa com crawl space, o vão entre o piso e o chão por onde o inspetor passa engatinhando: a tubulação nova corre por baixo e sobe direto para cada torneira. É o caso mais simples. Dina Silveira considera esse tipo de casa mais vantajoso justamente porque qualquer vazamento futuro tem conserto fácil.
• Casa sobre laje (slab), com o piso de concreto direto no chão: cano embutido na laje exige quebrar o piso — o conserto mais caro.
• Cano dentro das paredes: é preciso abrir as paredes. A diferença em relação ao Brasil, lembrada no episódio, é que a parede interna aqui é de drywall (placa de gesso), muito mais fácil de abrir e refazer que a alvenaria. Ainda assim, há o custo de recompor e pintar.

Nas construções novas, conta Aguiar, o PEX costuma correr pelo sótão (attic), entre o forro e o telhado, e descer pelas paredes. Em casas antigas sem esse caminho, a troca muitas vezes é feita por baixo.

Licença e inspeção da prefeitura

Trocar a tubulação de uma casa é obra que exige licença (permit) do departamento de obras da cidade — em Los Angeles, o Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS). Como explica Aguiar, a parede não pode ser fechada antes que o fiscal da prefeitura veja a tubulação aberta e aprove a instalação. Para quem compra, vale perguntar ao vendedor se uma troca já feita teve licença e inspeção final: obra sem licença pode virar problema na revenda e no seguro.

Como usar isso na compra

• Confira no relatório de inspeção qual é o material da tubulação de água e se há sinais de vazamento.
• Ainda dentro do prazo de inspeção do contrato, consulte a seguradora sobre a aceitação da casa e peça orçamento a um encanador licenciado.
• Com o orçamento em mãos, negocie: conserto pelo vendedor, crédito no fechamento ou redução de preço — o resultado vai depender do mercado e de quanto o vendedor precisa vender.
• Quem mora de aluguel pode pedir por escrito ao proprietário a análise da água e o conserto dos vazamentos.

Fontes e verificação

• California Insurance Code, seções 330 a 334 — omissão de fato relevante (concealment) e direito de anular o contrato de seguro.
• California Plumbing Code (Title 24, parte 5), edição de 2010 em diante — uso residencial do PEX em todo o estado.
• U.S. Environmental Protection Agency (EPA) — orientações sobre chumbo na água potável e tubulações galvanizadas antigas.
• Los Angeles Department of Building and Safety (LADBS) — licença e inspeção de obras de encanamento.
• Transcrição do episódio do podcast Cadê Brazil com a corretora Dina Silveira, Jason Lanzarini e o inspetor residencial Aguiar.