O construtor Rafael Pozas termina o episódio com uma missão declarada: fazer os corretores saírem da conversa "olhando as propriedades de uma forma diferente". A ideia é simples — quem compra uma casa na California hoje deveria saber se o terreno comporta uma ADU, mesmo que não tenha planos de construir.

Por que isso entra na escolha da casa

Rafael imagina a cena: o comprador fecha negócio e, uma semana depois, descobre o que é uma ADU e que o terreno escolhido não permitiria uma. Mesmo que ele não queira construir, argumenta, deveria ter tido o direito de escolher uma casa onde isso fosse possível, porque isso amplia as opções do imóvel no futuro.

Uma das corretoras completa: é um plano de segurança. "Comprei essa casa, paguei esse preço, mas se a coisa apertar, posso construir uma unidade e resolver meu problema." E, na hora de vender, o próximo comprador pode querer construir — o que torna o imóvel mais atraente.

As corretoras contam que, em geral, o comprador que tem essa intenção já avisa: quer uma casa com espaço para construir no futuro. Como elas não têm o conhecimento técnico de um empreiteiro, orientam o cliente a conversar com um construtor — e é aí que Rafael propõe o trabalho conjunto: o corretor envia o endereço e as medidas, e a viabilidade básica sai rápido, a tempo de fechar a compra.

Viabilidade antes do arquiteto

No episódio, um dos corretores resume a lógica que Rafael defende: normalmente, as pessoas procuram primeiro um arquiteto para desenhar a ADU. Só que o arquiteto está focado no projeto e nem sempre sabe o que é viável e econômico de construir naquele terreno. Por isso, a recomendação é inverter a ordem: primeiro, o estudo de viabilidade com quem conhece a obra; depois, o projeto.

Rafael descreve esse estudo como um "jogo de xadrez": medidas do terreno (até pelo Google Earth, num primeiro momento), recuos, afastamento da casa principal, quanto dá para construir no total e como distribuir entre casa e unidade conforme a demanda da região.

O que avaliar antes da oferta

• Zoneamento: o lote é residencial? Está em área com restrições (histórica, costeira, de risco de incêndio)?
• Área e formato: espaço livre considerando recuos de até 4 pés das divisas e o afastamento da casa.
• Declive: terreno plano é mais barato; inclinado pode exigir muros de arrimo e bomba de esgoto.
• Acesso: por onde chegam material, equipe e, depois, o inquilino? Há entrada lateral ou beco?
• Ligações: posição do esgoto, capacidade do painel elétrico, medidor de água e gás.
• Associação de moradores (HOA): a lei limita o poder de HOAs de proibir ADUs em casas unifamiliares, mas regras de aparência e aprovação prévia podem existir.
• Histórico de licenças: o que da casa atual foi licenciado.

Na California, o comprador normalmente tem um período de contingência para investigar o imóvel. É o momento de consultar a prefeitura e fazer a viabilidade — antes de abrir mão do direito de desistir.

A casa principal em mau estado atrapalha?

Uma das corretoras traz dois casos reais de clientes: um que queria um terreno com espaço para duas casas, sem se importar com a casa da frente, que pretendia demolir; outro, de pais idosos morando numa casa em péssimo estado, que queriam construir a ADU nos fundos. A condição da casa principal impede a aprovação?

Segundo Rafael, não. A reforma da casa e a construção da ADU podem até seguir juntas, com licenças separadas. A sugestão dele para quem tem gente morando: construir primeiro a ADU, mudar os moradores temporariamente para ela e, então, reformar a casa principal.

E as partes da casa sem licença?

O que Rafael encontra com frequência é outra situação: partes da casa construídas sem licença, e o medo do proprietário de chamar a atenção da prefeitura ao pedir a licença da ADU.

A orientação dele é avaliar caso a caso. Se o item irregular é simples — uma cobertura de pátio velha, por exemplo —, demolir antes e fazer o projeto sem ele, já que oficialmente ele não existe. Se é algo maior, vale considerar incluir a regularização no processo, porque, para valorizar o imóvel, o ideal é que tudo esteja no papel.

Rafael relata, pela experiência dele, que o inspetor da prefeitura costuma se ater ao que está na licença em análise — situação diferente de uma denúncia de vizinho incomodado com a obra, que pode levar a uma vistoria mais ampla. Isso, no entanto, não elimina o risco: obra irregular pode gerar exigência de regularização, multa ou demolição a qualquer momento, e problemas de segurança devem ser corrigidos de qualquer forma.

ADU antiga sem licença: o caminho da AB 2533

Para quem compra casa com uma unidade nos fundos construída sem licença, a lei mudou a favor da regularização. A AB 2533, em vigor desde 1º de janeiro de 2025, estabelece que a cidade não pode negar a licença de uma ADU ou Junior ADU construída sem permissão antes de 1º de janeiro de 2020 apenas por ela violar padrões de construção ou a norma local de ADU — desde que a unidade não represente ameaça à saúde e à segurança, nos termos do Health and Safety Code (seção 17920.3). A lei também limita a cobrança de certas taxas e multas nesses casos.

Isso não torna a regularização automática nem gratuita: pode ser necessário corrigir itens de segurança, pagar taxas de licença e passar por inspeção. Mas muda a análise de risco de quem está comprando.

Vender com o projeto aprovado

Um último ponto levantado por Rafael: quem vai vender e nunca construiu pode desenvolver e aprovar o projeto da ADU e colocar a casa à venda com a licença pronta para executar. Para o comprador, isso elimina meses de incerteza — e dá liquidez ao imóvel.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica, técnica ou a consulta ao departamento de planejamento da cidade.

Fontes e verificação

• AB 2533 (2024) — regularização de ADUs e JADUs construídas sem licença antes de 1º de janeiro de 2020, em vigor desde 1º de janeiro de 2025 (orientações dos condados de San Mateo e Santa Cruz e da ABAG).
• California Health and Safety Code, seção 17920.3 — condições que tornam uma edificação insegura.
• California Civil Code, seção 4751 — limites a proibições de ADU por associações de moradores (HOA).
• California Department of Housing and Community Development (HCD) — Accessory Dwelling Unit Handbook (atualização mais recente) e Government Code, seções 66310 a 66342.
• Transcrição do episódio 9 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com os corretores do programa e o construtor Rafael Pozas.

Esse assunto veio do episódio completo — assista:

CADÊ BRAZIL