Quien compra casa nueva suele saltarse la inspección, o hacerla con menos cuidado: todo se acaba de construir, la constructora tiene nombre, hay garantía. En el episodio, el inspector Aguiar dice que una casa nueva sí tiene defectos — espera de 10 a 15 señalamientos en una construcción reciente — y habla de una inspección que muchos propietarios ni saben que existe: la del mes 11.

Qué es la inspección de 11 meses

Las constructoras normalmente dan una garantía de un año para acabados y elementos generales de la casa. La idea es simple: poco antes de cumplir un año de uso, el propietario contrata a un inspector independiente para revisar la casa entera y listar todo lo que apareció — puertas que se desalinearon, grietas de asentamiento, ductos sueltos, pequeñas fugas, techo, drenaje.

Con esa lista, el dueño recurre a la constructora todavía dentro de la garantía. Aguiar resume el costo-beneficio: el propietario paga la inspección, pero lo que tendría que gastar para reparar por su cuenta puede ser cinco o diez veces más.

"Yo encuentro algunas cosas y el señor dice: los voy a llamar de vuelta." — Aguiar, en el episodio

Lo que garantiza la ley de California más allá del primer año

La garantía comercial es solo una parte. Para casas vendidas a partir del 1 de enero de 2003, en California rige la Right to Repair Act, conocida como SB 800 (Código Civil, secciones 895 a 945.5). No es exactamente una garantía: define estándares de construcción y plazos para que el propietario reclame defectos. Entre los principales:

• 1 año: la constructora debe ofrecer garantía escrita mínima de un año para los elementos de acabado (fit and finish) — gabinetes, encimeras, pisos, pintura, entre otros;
• 4 años: para defectos en los sistemas de plomería y alcantarillado, el sistema eléctrico y en banquetas y entradas exteriores;
• hasta 10 años: plazo general para defectos que violen los estándares de la ley, incluidos los estructurales.

Los plazos tienen reglas específicas y excepciones, y el conteo puede depender de la fecha de conclusión de la obra o de la entrega. Por eso, la inspección del mes 11 es también una forma de documentar temprano lo que existe, con fotos y fecha.

Cómo pedir la reparación

Dentro de la garantía comercial, el camino es el canal de atención al cliente de la constructora, con la lista del inspector. Cuando se trata de un defecto cubierto por la SB 800, la ley impone un procedimiento previo antes de cualquier demanda:

• el propietario envía notificación por escrito a la constructora describiendo el defecto;
• la constructora tiene 14 días para confirmar la recepción y plazos cortos para inspeccionar el inmueble;
• después de la inspección, puede ofrecer la reparación por escrito, con plazo para concluirla;
• si la constructora no cumple el procedimiento o la reparación, el propietario puede acudir a la Justicia.

Muchos contratos de compra de casa nueva traen también cláusula de arbitraje y procedimientos propios. Lea los documentos entregados en el cierre y, en caso de un defecto relevante, busque un abogado especializado en defectos de construcción.

Inspección para quien ya es dueño

Aguiar y los agentes recuerdan que la inspección no sirve solo para la compra. Los propietarios contratan el servicio para mantener la casa en buen estado — lo que, para los agentes del programa, es lo más importante que se puede hacer por un inmueble — o para preparar la venta, corrigiendo problemas antes de anunciar. En ese caso, vale recordar: el informe se vuelve información conocida por el vendedor y debe presentarse a los compradores.

Hay además una ventaja para quien está comprando: si la inspección se hizo y el comprador desistió, el informe sigue siendo útil para entender qué pesa en una casa parecida y qué preguntar en la próxima visita.

Checklist de quien compró casa nueva

• Anote la fecha de inicio de la garantía y agende la inspección alrededor del mes 10, para tener tiempo de enviar la lista.
• Fotografíe y feche cada problema apenas aparezca, sin esperar la inspección.
• Haga el reclamo por escrito y guarde los comprobantes y las respuestas.
• No repare por su cuenta un elemento que la constructora debería reparar antes de que ella tenga la oportunidad de evaluarlo.
• Guarde los documentos del cierre: garantía, manual del propietario y cláusulas de arbitraje.

Este texto tiene carácter informativo y no sustituye la orientación jurídica. Los plazos y procedimientos de la SB 800 tienen excepciones; en caso de defecto relevante, consulte a un abogado.

Fuentes y verificación

• California Civil Code, secciones 895 a 945.5 — Right to Repair Act (SB 800, 2002): estándares de construcción, garantía mínima de un año para acabados, plazos de cuatro años (plomería, alcantarillado, eléctrica, banquetas) y plazo general de hasta diez años; procedimiento previo de notificación y reparación (secciones 910 a 938).
• Transcripción y capítulos del episodio 8 del podcast Cadê Moradia (abril de 2026), con el inspector Aguiar y los agentes del programa.

Mira este fragmento del episodio:

La importancia de la inspección de 11 meses para casas nuevas. — a partir de 46:07 · CADÊ BRAZIL