Quem compra casa nova costuma pular a inspeção, ou fazê-la com menos cuidado: tudo acabou de ser construído, a construtora tem nome, há garantia. No episódio, o inspetor Aguiar diz que casa nova tem, sim, defeito — ele espera de 10 a 15 apontamentos numa construção recente — e fala de uma inspeção que muitos proprietários nem sabem que existe: a do 11º mês.

O que é a inspeção de 11 meses

Construtoras normalmente dão uma garantia de um ano para acabamento e itens gerais da casa. A ideia é simples: pouco antes de completar um ano de uso, o proprietário contrata um inspetor independente para revisar a casa inteira e listar tudo o que apareceu — portas que desalinharam, rachaduras de acomodação, dutos soltos, vazamentos pequenos, telhado, drenagem.

Com essa lista, o dono aciona a construtora ainda dentro da garantia. Aguiar resume o custo-benefício: o proprietário paga a inspeção, mas o que teria de gastar para consertar por conta própria pode ser cinco ou dez vezes mais.

"Eu encontro algumas coisas que o cara fala: vou chamar eles de volta." — Aguiar, no episódio

O que a lei da California garante além do primeiro ano

A garantia comercial é só uma parte. Para casas vendidas a partir de 1º de janeiro de 2003, vale na California a Right to Repair Act, conhecida como SB 800 (Código Civil, seções 895 a 945.5). Ela não é exatamente uma garantia: define padrões de construção e prazos para o proprietário reclamar de defeitos. Entre os principais:

• 1 ano: a construtora deve oferecer garantia escrita mínima de um ano para itens de acabamento (fit and finish) — armários, bancadas, pisos, pintura, entre outros;
• 4 anos: para defeitos em sistemas de encanamento e esgoto, sistema elétrico e em calçadas e entradas externas;
• até 10 anos: prazo geral para defeitos que violem os padrões da lei, incluindo os estruturais.

Os prazos têm regras específicas e exceções, e a contagem pode depender da data de conclusão da obra ou da entrega. Por isso, a inspeção do 11º mês é também uma forma de documentar cedo o que existe, com fotos e data.

Como pedir o reparo

Dentro da garantia comercial, o caminho é o canal de atendimento ao cliente da construtora, com a lista do inspetor. Quando a questão é um defeito coberto pela SB 800, a lei impõe um procedimento prévio antes de qualquer processo:

• o proprietário envia notificação por escrito à construtora descrevendo o defeito;
• a construtora tem 14 dias para confirmar o recebimento e prazos curtos para inspecionar o imóvel;
• depois da inspeção, ela pode oferecer o reparo por escrito, com prazo para concluí-lo;
• se a construtora não cumprir o procedimento ou o reparo, o proprietário pode seguir para a Justiça.

Muitos contratos de compra de casa nova trazem também cláusula de arbitragem e procedimentos próprios. Leia os documentos entregues no fechamento e, em caso de defeito relevante, procure um advogado especializado em defeitos de construção.

Inspeção para quem já é dono

Aguiar e os corretores lembram que a inspeção não serve só para compra. Proprietários contratam o serviço para manter a casa em bom estado — o que, para os corretores do programa, é a coisa mais importante que se pode fazer por um imóvel — ou para preparar a venda, corrigindo problemas antes de anunciar. Nesse caso, vale lembrar: o laudo vira informação conhecida pelo vendedor e deve ser apresentado aos compradores.

Há ainda uma vantagem para quem está comprando: se a inspeção foi feita e o comprador desistiu, o relatório continua útil para entender o que pesa numa casa parecida e o que perguntar na próxima visita.

Checklist de quem comprou casa nova

• Anote a data de início da garantia e agende a inspeção por volta do 10º mês, para ter tempo de enviar a lista.
• Fotografe e date cada problema assim que aparecer, sem esperar a inspeção.
• Faça a reclamação por escrito e guarde protocolos e respostas.
• Não conserte por conta própria item que a construtora deveria reparar antes de ela ter a chance de avaliar.
• Guarde os documentos do fechamento: garantia, manual do proprietário e cláusulas de arbitragem.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. Prazos e procedimentos da SB 800 têm exceções; em caso de defeito relevante, consulte um advogado.

Fontes e verificação

• California Civil Code, seções 895 a 945.5 — Right to Repair Act (SB 800, 2002): padrões de construção, garantia mínima de um ano para acabamento, prazos de quatro anos (encanamento, esgoto, elétrica, calçadas) e prazo geral de até dez anos; procedimento prévio de notificação e reparo (seções 910 a 938).
• Transcrição e capítulos do episódio 8 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com o inspetor Aguiar e corretores do programa.

Assista a este trecho do episódio:

A importância da inspeção de 11 meses para casas novas. — a partir de 46:07 · CADÊ BRAZIL