Una de las agentes del programa señala, en el episodio, lo que considera el principal motivo para que mucha gente posponga la compra de la casa propia: el control de alquiler (rent control). Quien paga un alquiler que sube poco cada año tiene más dificultad para cambiarlo por una mensualidad mayor y por la responsabilidad de mantener un inmueble.

En la conversación, los agentes intentan recordar el límite exacto — uno de ellos menciona el 10% al año — y concluyen que la regla cambia de ciudad a ciudad. Aciertan en la conclusión: el límite depende de dónde queda el inmueble, de cuándo fue construido y de quién es el dueño.

La regla estatal: AB 1482

Desde el 1 de enero de 2020, la Tenant Protection Act, conocida como AB 1482, limita los reajustes en buena parte de los inmuebles residenciales de California:

• el aumento en 12 meses no puede pasar del 5% más la variación del índice de inflación (CPI) regional, con tope absoluto del 10% — de ahí viene el número recordado en el episodio;
• la ley también exige causa justa para terminar el arrendamiento después de 12 meses de ocupación.

Quedan fuera de la AB 1482, entre otros:

• los inmuebles construidos en los últimos 15 años (el conteo es móvil);
• las casas unifamiliares y los condominios cuyo dueño no sea empresa, fondo o corporación, siempre que el inquilino haya recibido el aviso exigido por ley;
• los inmuebles ya cubiertos por un control de alquiler local más estricto.

La regla de la ciudad de Los Ángeles: RSO

Dentro de los límites de la ciudad de Los Ángeles, rige la Rent Stabilization Ordinance (RSO), una de las más antiguas del estado. Se aplica, en general, a inmuebles con dos o más unidades construidos hasta el 1 de octubre de 1978 — la mayor parte de los departamentos antiguos de la ciudad.

El límite anual de la RSO se calcula a partir de la inflación. En 2026, el Concejo Municipal cambió la fórmula: el reajuste pasó a ser del 90% del promedio del CPI, con piso del 1% y tope del 4%, y dejó de permitir aumentos adicionales por servicios. Para el período del 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027, el reajuste permitido es del 3%.

Una agente observa en el episodio que la regla de la ciudad de Los Ángeles es más baja que la de otras ciudades — y que el condado sigue otra. Es así mismo: la ciudad de Los Ángeles y el condado de Los Ángeles son jurisdicciones diferentes. El condado tiene su propia norma para áreas no incorporadas, y ciudades como Santa Monica, West Hollywood, Culver City, Pasadena e Inglewood tienen reglas propias.

¿Y cuando el inquilino se va?

Uno de los agentes pregunta si el propietario puede reajustar libremente cuando un inquilino se va. Por regla, sí. La ley estatal Costa-Hawkins permite el llamado vacancy decontrol: cuando el inquilino deja el inmueble voluntariamente o es desalojado por motivo legal, el propietario define el valor para el siguiente contrato. A partir de ahí, los límites anuales vuelven a aplicarse al nuevo alquiler.

La misma ley impide que las ciudades impongan control de alquiler sobre casas unifamiliares, condominios individuales e inmuebles construidos después de 1995 — lo que explica por qué tantas unidades nuevas están fuera de las reglas locales, aunque puedan estar sujetas a la AB 1482 después de 15 años.

Qué significa esto en la decisión de comprar

Para quien alquila con control, la comparación entre alquiler y mensualidad necesita considerar tres puntos:

• El alquiler controlado sube despacio, pero sube; y la protección se acaba si hay que mudarse — el siguiente alquiler sale a precio de mercado.
• La mensualidad de un financiamiento de interés fijo no sube en capital e intereses; el impuesto predial y el seguro, sí, pero el impuesto está limitado en California a un 2% de reajuste anual sobre la base.
• El patrimonio: el alquiler no se convierte en valor propio; la mensualidad, en parte, sí.

Los agentes no minimizan la dificultad: cambiar un alquiler bajo por una mensualidad más cara es una decisión pesada, y cada familia necesita hacer su propia cuenta.

Para quien piensa en ser propietario

El otro lado vale para quien compra para alquilar. Antes de comprar, verifique si el inmueble está sujeto a la RSO, a la AB 1482 o a otra norma local, si hay registro obligatorio en la ciudad y cuáles son las reglas de desalojo y de reajuste. Eso cambia directamente la cuenta de retorno.

Este texto tiene carácter informativo y no sustituye la orientación jurídica. Las reglas de control de alquiler cambian con frecuencia; confirme la situación del inmueble en el departamento de vivienda de la ciudad.

Fuentes y verificación

• AB 1482 (Tenant Protection Act of 2019), California Civil Code, secciones 1946.2 y 1947.12 — límite del 5% más CPI regional con tope del 10%, causa justa y excepciones.
• Los Angeles Housing Department (LAHD) — Rent Stabilization Ordinance: aplicación a inmuebles construidos hasta el 1 de octubre de 1978, nueva fórmula en vigor desde el 2 de febrero de 2026 (90% del CPI, mínimo del 1% y máximo del 4%) y reajuste del 3% para el 1 de julio de 2026 al 30 de junio de 2027.
• Costa-Hawkins Rental Housing Act (Civil Code, sección 1954.50 y siguientes) — vacancy decontrol y límites al control de alquiler local.
• Transcripción del episodio 10 del podcast Cadê Moradia (abril de 2026). El minuto indicado es aproximado, interpolado entre los capítulos "O programa Dream for All" (17:02) y "Exemplo real: Apartamento em Culver City" (22:08).

Mira este fragmento del episodio:

Control de alquiler (tramo aproximado) — a partir de 20:10 · CADÊ BRAZIL