Uma das corretoras do programa aponta, no episódio, o que considera o principal motivo para muita gente adiar a compra da casa própria: o controle de aluguel (rent control). Quem paga um aluguel que sobe pouco a cada ano tem mais dificuldade de trocá-lo por uma prestação maior e pela responsabilidade de manter um imóvel.

Na conversa, os corretores tentam lembrar o limite exato — um deles menciona 10% ao ano — e concluem que a regra muda de cidade para cidade. Estão certos na conclusão: o limite depende de onde fica o imóvel, de quando foi construído e de quem é o dono.

A regra estadual: AB 1482

Desde 1º de janeiro de 2020, a Tenant Protection Act, conhecida como AB 1482, limita os reajustes em boa parte dos imóveis residenciais da California:

• o aumento em 12 meses não pode passar de 5% mais a variação do índice de inflação (CPI) regional, com teto absoluto de 10% — é daí que vem o número lembrado no episódio;
• a lei também exige justa causa para encerrar a locação depois de 12 meses de ocupação.

Ficam fora da AB 1482, entre outros:

• imóveis construídos nos últimos 15 anos (a contagem é móvel);
• casas unifamiliares e condomínios cujo dono não seja empresa, fundo ou corporação, desde que o inquilino tenha recebido o aviso exigido por lei;
• imóveis já cobertos por controle de aluguel local mais rígido.

A regra da cidade de Los Angeles: RSO

Dentro dos limites da cidade de Los Angeles, vale a Rent Stabilization Ordinance (RSO), uma das mais antigas do estado. Ela se aplica, em geral, a imóveis com duas ou mais unidades construídos até 1º de outubro de 1978 — a maior parte dos apartamentos antigos da cidade.

O limite anual da RSO é calculado a partir da inflação. Em 2026, a Câmara Municipal mudou a fórmula: o reajuste passou a ser de 90% da média do CPI, com piso de 1% e teto de 4%, e deixou de permitir acréscimos adicionais por conta de serviços. Para o período de 1º de julho de 2026 a 30 de junho de 2027, o reajuste permitido é de 3%.

Uma corretora observa no episódio que a regra da cidade de Los Angeles é mais baixa do que a de outras cidades — e que o condado segue outra. É isso mesmo: cidade de Los Angeles e condado de Los Angeles são jurisdições diferentes. O condado tem sua própria norma para áreas não incorporadas, e cidades como Santa Monica, West Hollywood, Culver City, Pasadena e Inglewood têm regras próprias.

E quando o inquilino sai?

Um dos corretores pergunta se o proprietário pode reajustar livremente quando um inquilino sai. Em regra, sim. A lei estadual Costa-Hawkins permite a chamada vacancy decontrol: quando o inquilino deixa o imóvel voluntariamente ou é despejado por motivo legal, o proprietário define o valor para o próximo contrato. A partir daí, os limites anuais voltam a se aplicar ao novo aluguel.

A mesma lei impede que cidades imponham controle de aluguel sobre casas unifamiliares, condomínios individuais e imóveis construídos depois de 1995 — o que explica por que tantas unidades novas estão fora das regras locais, embora possam estar sujeitas à AB 1482 depois de 15 anos.

O que isso significa na decisão de comprar

Para quem aluga com controle, a comparação entre aluguel e prestação precisa considerar três pontos:

• O aluguel controlado sobe devagar, mas sobe; e a proteção acaba se for preciso mudar — o próximo aluguel sai a preço de mercado.
• A prestação de um financiamento de juros fixos não sobe no principal e juros; imposto predial e seguro, sim, mas o imposto é limitado na California a 2% de reajuste anual sobre a base.
• O patrimônio: o aluguel não se converte em valor próprio; a prestação, em parte, sim.

Os corretores não minimizam a dificuldade: trocar um aluguel baixo por uma mensalidade mais cara é uma decisão pesada, e cada família precisa fazer a própria conta.

Para quem pensa em ser proprietário

O outro lado vale para quem compra para alugar. Antes de comprar, verifique se o imóvel está sujeito à RSO, à AB 1482 ou a outra norma local, se há registro obrigatório na cidade e quais são as regras de despejo e de reajuste. Isso muda diretamente a conta de retorno.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. Regras de controle de aluguel mudam com frequência; confirme a situação do imóvel no departamento de habitação da cidade.

Fontes e verificação

• AB 1482 (Tenant Protection Act of 2019), California Civil Code, seções 1946.2 e 1947.12 — limite de 5% mais CPI regional com teto de 10%, justa causa e exceções.
• Los Angeles Housing Department (LAHD) — Rent Stabilization Ordinance: aplicação a imóveis construídos até 1º de outubro de 1978, nova fórmula em vigor desde 2 de fevereiro de 2026 (90% do CPI, mínimo de 1% e máximo de 4%) e reajuste de 3% para 1º de julho de 2026 a 30 de junho de 2027.
• Costa-Hawkins Rental Housing Act (Civil Code, seção 1954.50 e seguintes) — vacancy decontrol e limites ao controle de aluguel local.
• Transcrição do episódio 10 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026). O minuto indicado é aproximado, interpolado entre os capítulos "O programa Dream for All" (17:02) e "Exemplo real: Apartamento em Culver City" (22:08).

Assista a este trecho do episódio:

Controle de aluguel (trecho aproximado) — a partir de 20:10 · CADÊ BRAZIL