“¿Qué financiamiento puedo usar?” es la pregunta que organiza todo lo demás — enganche, tasa, seguro e incluso el tipo de inmueble que puede comprar. Son tres familias principales, y la diferencia entre ellas empieza en el documento, no en el bolsillo.

Conventional — el estándar del mercado

Es el más común. No tiene participación del gobierno: es una relación directa entre el comprador y el banco (en la práctica, siguiendo los criterios de las agencias que compran esos préstamos en el mercado secundario).

• Enganche: lo tradicional es 20%, pero existen productos desde 3% para determinados perfiles, especialmente quien compra su primera casa.
• Por debajo del 20% de enganche: entra el PMI, el seguro de crédito — que puede retirarse después (tema de otra nota de este episodio).
• Sirve para casa propia, segunda casa e inmueble de inversión.
• Exige credit score compatible y comprobación de ingresos; los criterios de score suelen ser más rígidos que en el FHA.

FHA — apoyo del gobierno, con condiciones

FHA es la sigla de Federal Housing Administration, el organismo federal de vivienda. No es el FHA quien presta el dinero: garantiza el préstamo hecho por el banco, lo que permite condiciones más flexibles para quien tiene un enganche menor o un historial de crédito más débil.

• Enganche desde 3,5% para quien alcanza el puntaje mínimo exigido.
• Exige documentación americana — Social Security y estatus de residencia elegible. Es el punto confirmado en el episodio: sin green card o ciudadanía, el producto no aplica.
• Solo para la casa donde usted va a vivir. No sirve para inversión ni para una segunda casa. Tampoco es el camino para quien quiere comprar un segundo inmueble para rentar.
• Atención al seguro: el seguro del FHA (llamado MIP) tiene una regla distinta a la del PMI del conventional. En la mayoría de los casos con enganche por debajo del 10%, acompaña al préstamo hasta el final — no se cae solo al alcanzar el 20% de patrimonio. Quien quiere librarse de él normalmente necesita refinanciar a un conventional.

VA — para quien sirvió

El VA lo opera el Department of Veterans Affairs y está destinado a militares en activo, veteranos y, en ciertas situaciones, cónyuges sobrevivientes. Es el producto más ventajoso del mercado americano para quien tiene derecho: suele no exigir enganche y no cobra seguro mensual de crédito, aunque tiene una tarifa propia en el cierre (funding fee).

Exige certificado de elegibilidad y se destina, también aquí, a la casa donde la persona va a vivir.

¿Y quien solo tiene ITIN?

El ITIN es el número de identificación fiscal emitido por el IRS para quien necesita declarar impuestos y no tiene Social Security. Sirve para pagar impuestos — no es documento migratorio y no da acceso a los programas del gobierno. Por eso FHA y VA quedan fuera.

Existen, sin embargo, bancos y prestamistas que trabajan con ITIN loans: productos propios, fuera del estándar de las agencias, con enganche mayor y tasa más alta. Es un mercado menor, atendido por instituciones específicas — y es exactamente el tipo de caso en que un broker con acceso a muchos bancos hace la diferencia.

Quien esté en esa situación debe preguntar directamente: “¿usted trabaja con ITIN?”. La respuesta separa rápido a quien puede ayudar de quien no puede.

Cómo decidir

El orden práctico es simple. Primero vea lo que usted puede usar: ¿tiene documentación americana? ¿sirvió en las fuerzas armadas? ¿el inmueble es para vivir o para rentar? Eso ya elimina la mayor parte de las opciones. Solo entonces compare enganche, tasa y seguro entre los productos que quedaron — siempre por el Loan Estimate, el documento estandarizado que permite la comparación lado a lado.

Este texto es informativo y no sustituye la orientación jurídica, contable o de un profesional de financiamiento licenciado. Las reglas, los valores y las tasas cambian; confirme la versión vigente antes de cualquier decisión.

Fuentes y verificación

• Episodio de Cadê Moradia con Rafael Na (junio de 2026) — presentación de las tres modalidades y de la restricción del FHA a quien tiene documentación americana y a la casa propia.
• Federal Housing Administration (FHA) — programa federal de garantía de crédito habitacional; enganche mínimo y reglas del seguro MIP.
• Department of Veterans Affairs (VA) — elegibilidad de militares, veteranos y cónyuges; exención de enganche y funding fee.
• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — número fiscal emitido por el IRS, sin efecto migratorio; productos de crédito específicos ofrecidos por prestamistas privados.

Mira este fragmento del episodio:

Tipos de financiamiento: Convencional, FHA y VA — a partir de 14:55 · CADÊ BRAZIL