“Qual financiamento eu posso usar?” é a pergunta que organiza todo o resto — entrada, taxa, seguro e até o tipo de imóvel que você pode comprar. São três famílias principais, e a diferença entre elas começa no documento, não no bolso.

Conventional — o padrão do mercado

É o mais comum. Não tem participação do governo: é uma relação direta entre o comprador e o banco (na prática, seguindo os critérios das agências que compram esses empréstimos no mercado secundário).

• Entrada: o tradicional é 20%, mas existem produtos a partir de 3% para determinados perfis, especialmente quem compra a primeira casa.
• Abaixo de 20% de entrada: entra o PMI, o seguro de crédito — que pode ser retirado depois (assunto de outra matéria deste episódio).
• Serve para casa própria, segunda casa e imóvel de investimento.
• Exige credit score compatível e comprovação de renda; os critérios de score costumam ser mais rígidos do que no FHA.

FHA — apoio do governo, com condições

FHA é a sigla de Federal Housing Administration, o órgão federal de habitação. Não é o FHA que empresta dinheiro: ele garante o empréstimo feito pelo banco, o que permite condições mais flexíveis para quem tem entrada menor ou histórico de crédito mais fraco.

• Entrada a partir de 3,5% para quem atinge a pontuação mínima exigida.
• Exige documentação americana — Social Security e status de residência elegível. É o ponto confirmado no episódio: sem green card ou cidadania, o produto não se aplica.
• Só para a casa onde você vai morar. Não serve para investimento nem para segunda casa. Também não é o caminho para quem quer comprar um segundo imóvel para alugar.
• Atenção ao seguro: o seguro do FHA (chamado MIP) tem regra diferente do PMI do conventional. Na maioria dos casos com entrada abaixo de 10%, ele acompanha o empréstimo até o fim — não sai sozinho ao atingir 20% de patrimônio. Quem quer se livrar dele normalmente precisa refinanciar para um conventional.

VA — para quem serviu

O VA é operado pelo Department of Veterans Affairs e destinado a militares da ativa, veteranos e, em certas situações, cônjuges sobreviventes. É o produto mais vantajoso do mercado americano para quem tem direito: costuma dispensar entrada e não cobra seguro mensal de crédito, embora tenha uma taxa própria no fechamento (funding fee).

Exige certificado de elegibilidade e se destina, também aqui, à casa onde a pessoa vai morar.

E quem tem só ITIN?

O ITIN é o número de identificação fiscal emitido pelo IRS para quem precisa declarar imposto e não tem Social Security. Ele serve para pagar imposto — não é documento de imigração e não dá acesso aos programas do governo. Por isso FHA e VA estão fora.

Existem, no entanto, bancos e credores que trabalham com ITIN loans: produtos próprios, fora do padrão das agências, com entrada maior e taxa mais alta. É um mercado menor, atendido por instituições específicas — e é exatamente o tipo de caso em que um broker com acesso a muitos bancos faz diferença.

Quem está nessa situação deve perguntar diretamente: “você trabalha com ITIN?”. A resposta separa rápido quem pode ajudar de quem não pode.

Como decidir

A ordem prática é simples. Primeiro veja o que você pode usar: tem documentação americana? serviu às forças armadas? o imóvel é para morar ou para render? Isso já elimina a maior parte das opções. Só então compare entrada, taxa e seguro entre os produtos que sobraram — sempre pelo Loan Estimate, o documento padronizado que permite comparação lado a lado.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica, contábil ou de um profissional de financiamento licenciado. Regras, valores e taxas mudam; confirme a versão vigente antes de qualquer decisão.

Fontes e verificação

• Episódio do Cadê Moradia com Rafael Na (junho de 2026) — apresentação das três modalidades e da restrição do FHA a quem tem documentação americana e à casa própria.
• Federal Housing Administration (FHA) — programa federal de garantia de crédito habitacional; entrada mínima e regras do seguro MIP.
• Department of Veterans Affairs (VA) — elegibilidade de militares, veteranos e cônjuges; dispensa de entrada e funding fee.
• ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) — número fiscal emitido pelo IRS, sem efeito migratório; produtos de crédito específicos oferecidos por credores privados.

Assista a este trecho do episódio:

Tipos de financiamento: Convencional, FHA e VA. — a partir de 14:55 · CADÊ BRAZIL