En Brasil, la venta de una vivienda suele tener un único agente que atiende a ambas partes. En Estados Unidos es distinto: lo habitual es que haya un agente que representa al comprador y otro que representa al vendedor, cada uno con el deber legal de proteger únicamente el interés de su propio cliente.

Agency Disclosure: la promesa por escrito

Antes de cualquier negociación, cada agente firma con su cliente un documento llamado Agency Disclosure, una especie de compromiso de fiduciary work: la promesa formal de representar los intereses de esa parte, y solo de esa parte. Un agente incluso puede representar al comprador y al vendedor en la misma transacción — lo que se llama dual agency — pero solo cuando logra tratar a ambas partes de forma neutral, honesta y transparente. Algunos estados, como Florida y Colorado, prohíben esta práctica; California la permite, con reglas estrictas.

Lo que el agente no puede revelar

Un ejemplo práctico mencionado en el episodio: si el comprador le dice a su agente que pagaría más por la casa, pero no quiere ofrecer eso todavía, el agente no puede transmitir esa información al vendedor. Es protección de información estratégica — la misma regla aplica al revés. Romper esa confidencialidad puede generar una demanda contra el agente, por lo que muchos profesionales prefieren representar solo un lado de la negociación.

Por qué esto importa para quien compra

• Si usted entra en una transacción usando el mismo agente del vendedor, en la práctica ese agente tiene al vendedor como cliente principal — el comprador tiende a quedar menos protegido, aunque parezca un camino más rápido o más barato.
• Tener su propio agente no le cuesta más caro al comprador: históricamente, quien paga la comisión de ambos lados es el vendedor (vea el cambio reciente en la ley de comisiones, en un artículo aparte).
• Es común pensar que negociar directamente con el agente del vendedor genera un descuento — en la práctica, rara vez funciona así, porque el vendedor no ve ningún beneficio en ello.

Fuentes y verificación

• California Department of Real Estate — reglas de agency disclosure y dual agency.
• Explicación del proceso por los agentes en el episodio (Cadê Moradia, marzo de 2026).
• Transcripción del episodio 4 del podcast Cadê Moradia.

Este tema viene del episodio completo — míralo:

CADÊ BRAZIL