Uma informação do episódio surpreende muita gente: não é preciso ter 20% de entrada para comprar com financiamento convencional. Existem produtos a partir de 3%. O que muda não é o direito de comprar — é o custo mensal, por causa do seguro.

Este texto explica o que é esse seguro, quanto tempo ele dura e como não pagá-lo por mais tempo do que o necessário. É dinheiro que sai todo mês da conta e que muita gente continua pagando sem precisar.

Por que o seguro existe

Financiar 97% de uma casa é um risco maior para o banco do que financiar 80%. Se o imóvel for retomado e vendido por menos do que a dívida, alguém precisa cobrir a diferença. O PMI é essa cobertura — paga pelo comprador, em benefício do credor.

Por isso ele desaparece quando o risco cai: à medida que a dívida diminui e o patrimônio do proprietário cresce, a proteção deixa de fazer sentido.

Os dois marcos que você precisa guardar

• 80% — você pode pedir. Quando o saldo devedor chega a 80% do valor original do imóvel (ou seja, quando você tem 20% de patrimônio), pode solicitar por escrito o cancelamento do PMI. É pedido, não automático: se você não pedir, continua pagando.
• 78% — o banco é obrigado. Ao atingir 78% do valor original, o cancelamento é automático por força de lei, desde que os pagamentos estejam em dia.

É exatamente o mecanismo descrito no episódio — pedir a partir de 20% de patrimônio e, deixando correr um pouco mais, o banco retira sozinho. Vale a atenção ao referencial: os percentuais são calculados sobre o valor original da compra, não sobre o valor de mercado de hoje.

Condições comuns para o cancelamento a pedido: estar em dia com as prestações, não ter atrasos relevantes no histórico recente, não haver segunda hipoteca sobre o imóvel e, dependendo do caso, apresentar avaliação atualizada.

E se a casa valorizou?

Aqui entra o que o mercado californiano tem de particular. Se o imóvel valorizou bastante, você pode ter 20% de patrimônio muito antes de o saldo devedor cair 20% — porque a conta muda quando se usa o valor atual em vez do valor original.

Nesse caso o cancelamento não é o automático da lei: é um pedido baseado em valorização, que costuma exigir avaliação nova paga pelo proprietário e obedece a critérios do credor, inclusive tempo mínimo desde a compra. Vale a pergunta ao banco — a avaliação custa algumas centenas de dólares e o seguro pode custar isso em poucos meses.

Atenção: FHA não funciona assim

O seguro do FHA (MIP) segue outra regra. Na maioria dos empréstimos com entrada abaixo de 10%, ele acompanha o financiamento até o fim, sem cancelamento automático ao atingir patrimônio. A saída habitual é refinanciar para um conventional quando o perfil permitir. Confundir os dois regimes é um erro caro de planejamento.

O que fazer na prática

Anote a data em que o saldo devedor deve atingir 80% do valor original — o banco fornece essa projeção no fechamento. Coloque um lembrete. Chegando lá, solicite o cancelamento por escrito e guarde o protocolo. Se a casa valorizou muito antes disso, pergunte já sobre o cancelamento por valorização.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica, contábil ou de um profissional de financiamento licenciado. Regras, valores e taxas mudam; confirme a versão vigente antes de qualquer decisão.

Fontes e verificação

• Episódio do Cadê Moradia com Rafael Na (junho de 2026) — explicação sobre entrada de 3%, cobrança do seguro e os marcos de solicitação e cancelamento automático.
• Homeowners Protection Act of 1998 — direito de solicitar o cancelamento do PMI em 80% do valor original e obrigação de cancelamento automático em 78%.
• Regras do seguro MIP do FHA — permanência pelo prazo do empréstimo na maioria dos casos com entrada inferior a 10%.
• Critérios de cancelamento por valorização — política de cada credor, geralmente com avaliação atualizada.

Assista a este trecho do episódio:

O segredo do seguro (PMI) e como eliminá-lo automaticamente — a partir de 17:15 · CADÊ BRAZIL