En Brasil, "hacer una propuesta" es un gesto informal: se manda el monto por mensaje y se espera. En Estados Unidos, la palabra es la misma — oferta — pero la cosa es otra. La oferta es un contrato de compraventa completo, firmado. Si el vendedor firma abajo, el negocio está hecho, y un reloj empieza a correr en ese mismo instante.

Entender ese reloj es lo que separa a quien compra con tranquilidad de quien pierde dinero por distracción. Este texto recorre el camino: qué va junto con la oferta, los plazos que rigen por defecto en California, qué es el escrow, cuándo el depósito queda realmente en riesgo — y qué pasa si usted oferta en dos casas al mismo tiempo.

Qué compone una oferta

En California, el documento central es el contrato residencial estándar de la C.A.R. (Residential Purchase Agreement), que ya incorpora las instrucciones conjuntas de escrow. Ahí están el precio, el monto del depósito, la forma de pago, los plazos de inspección y de financiamiento, la fecha de cierre y quién paga qué.

Acompañan al documento:

• La carta de preaprobación, si hay financiamiento.
• La prueba de fondos para el enganche, o para el precio entero si la compra es al contado.
• Anexos y divulgaciones aplicables al inmueble y al tipo de operación.

Una observación que evita un problema serio: la "carta de amor al vendedor", con foto de la familia contando por qué esa casa es la casa soñada, se volvió una práctica desaconsejada. Puede exponer información sobre origen, religión o composición familiar y crear riesgo de violación de la legislación de vivienda justa (fair housing). Muchas corredurías hoy simplemente no transmiten ese tipo de carta.

Los plazos que empiezan con la aceptación

Aceptada la oferta, el calendario estándar del contrato californiano se dispara — y es corto:

• Tres días hábiles para depositar el enganche inicial (initial deposit o earnest money) en la cuenta de escrow. Ese es el plazo citado en el episodio, y es el estándar del formulario.
• Tres días hábiles para entregar el contrato al escrow, salvo plazo distinto acordado.
• Diecisiete días, por defecto, para los principales periodos de protección del comprador — inspección, avalúo y financiamiento. Esos plazos son negociables y con frecuencia se acortan para hacer la oferta más atractiva.

No cumplir con el depósito en el plazo no anula el contrato automáticamente, pero pone al comprador en falta y le permite al vendedor emitir una notificación formal para cumplir (notice to perform) y, vencido el plazo, cancelar. En la práctica da lo mismo: la casa pasa a la siguiente oferta de la fila.

Qué es el escrow — y por qué existe

El depósito no va a manos del vendedor. Va a una cuenta de garantía administrada por un tercero neutral, la compañía de escrow, que guarda dinero y documentos y solo libera cada cosa cuando se cumplen las condiciones acordadas. Es la pieza que permite que dos desconocidos transaccionen cientos de miles de dólares sin confiar uno en el otro.

El escrow también organiza el final de la operación: liquidación del financiamiento anterior del vendedor, prorrateo del impuesto predial, cargos, seguro de título y registro de la escritura. En California, es estándar que el servicio lo presten compañías especializadas.

Cuándo el depósito queda de hecho en riesgo

Aquí está el matiz que cambia la respuesta a la pregunta hecha en el episodio. Mientras las contingencias estén activas, el comprador puede desistir dentro de los supuestos previstos — inspección insatisfactoria, avalúo por debajo del precio, financiamiento negado — y recuperar el depósito.

El riesgo real empieza cuando el comprador retira las contingencias, por escrito. A partir de ahí, desistir por cambio de opinión expone el depósito, que suele ser objeto de negociación o de disputa formal entre las partes. El contrato inmobiliario en California prevé mediación y arbitraje, y el dinero detenido en escrow solo se libera con instrucción conjunta o con una decisión.

Dos ofertas al mismo tiempo: ¿se puede?

Jurídicamente, nada impide firmar ofertas en inmuebles distintos. El problema es lo que pasa si las dos son aceptadas: usted pasa a tener dos contratos válidos, dos depósitos por hacer en tres días hábiles y la obligación de cancelar uno de ellos dentro de las reglas — lo que, según el momento, significa negociar la devolución del depósito.

Súmele el costo reputacional. El mercado local es más pequeño de lo que parece; los corredores conversan. Ganar fama de quien oferta y se retira estorba en la siguiente disputa, y disputas es lo que no falta en Orange County.

El camino normal es otro: como la respuesta del vendedor suele salir en unos tres días — el formulario prevé, por defecto, que la oferta expira si no se acepta hasta el final del tercer día —, se oferta en una casa a la vez, con plazo corto de validez. Si la perdió, pasa a la siguiente en la misma semana.

El resumen práctico

Antes de firmar cualquier oferta, tenga respondido: ¿el depósito está disponible para salir de la cuenta en tres días hábiles? ¿Los plazos de inspección y financiamiento caben en lo que su acreedor puede entregar? ¿Entendió qué contingencias está manteniendo y a cuáles está renunciando? Si las tres respuestas son sí, firmar es seguro. Si alguna es no, usted está comprando riesgo junto con la casa.

Este texto es informativo y no sustituye orientación jurídica. Los plazos citados son los estándares del formulario y pueden alterarse por negociación; confirme la versión vigente del contrato con su corredor.

Fuentes y verificación

• California Association of REALTORS® — Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions (RPA): depósito inicial en hasta 3 días hábiles después de la aceptación y entrega del contrato al escrow en el mismo plazo.
• C.A.R. RPA — plazo estándar de 17 días para las contingencias de inspección, avalúo y financiamiento, y mecanismo de notice to perform.
• C.A.R. RPA — expiración de la oferta si no hay aceptación hasta el final del tercer día, salvo plazo distinto indicado en el formulario.
• Legislación federal y estatal de vivienda justa (Fair Housing Act y California Fair Employment and Housing Act) — riesgo asociado a las llamadas cartas de comprador.
• Regulación de las compañías de escrow en California — papel del tercero neutral en la custodia de recursos y documentos hasta el cierre.

Mira este fragmento del episodio:

El proceso de oferta y contrato en EE. UU. — a partir de 18:18 · CADÊ BRAZIL