“No es una inspección básica, es una inspección profunda de la casa.” Sammy Veicer describe el alcance y su interlocutor se sorprende — porque quien compró un inmueble en Brasil rara vez pasó por algo parecido.

El informe, cuenta, suele salir con cerca de 90 páginas. Y una observación que resume el valor del servicio: “no conozco ninguna inspección que no tenga nada. Siempre va a encontrar algo”.

Obligatoria, no es. Universal, casi

La ley de California no obliga al comprador a inspeccionar. Lo que existe es el contrato: el RPA recomienda expresamente la investigación del inmueble y registra que dejar de hacerla es un riesgo asumido por quien compra.

En la práctica, sin embargo, se volvió el estándar. “No existe quien no haga la inspección”, dice Sammy. La única situación en la que vio a alguien renunciar a ella fue en un mercado muy caliente, con decenas de ofertas sobre la misma casa — el comprador retiró la inspección para hacer su propuesta más atractiva que las competidoras. Es la compra as is, y es la excepción, no la regla.

Vale una alerta que suele pasar desapercibida: renunciar a la inspección no borra el deber de divulgación del vendedor. Sigue obligado a informar los defectos que conoce. Lo que pierdes es la oportunidad de descubrir los que él no conoce — y son justamente esos los que suelen costar caro.

Los 17 días

El plazo estándar del contrato para la investigación del inmueble es de 17 días después de la aceptación de la oferta. Dentro de esa ventana cabe todo: agendar, inspeccionar, leer el informe, contratar especialistas si es el caso y decidir qué pedirle al vendedor.

Es ajustado, y por eso la agenda importa. Un buen inspector en una zona disputada tiene fila. La cuenta práctica: agendar la inspección general en los primeros días de la ventana deja espacio para la segunda ronda, con los especialistas — que es donde aparecen los problemas caros.

Ese mismo plazo de 17 días vale, por defecto, para las contingencias de financiamiento y de tasación. Las tres corren juntas.

Qué revisa el inspector general

La inspección general es visual y no destructiva — no abre paredes. Pero cubre la casa entera:

• Estructura y cimientos — grietas, desniveles, señales de asentamiento del suelo.
• Techo — estado de las tejas o de la membrana, tapajuntas, señales de filtración.
• Electricidad — tablero, tomacorrientes, puesta a tierra, cableado a la vista.
• Plomería — llaves, presión, fugas, calentador de agua.
• Climatización — funcionamiento de calefacción y aire acondicionado.
• Aberturas — literalmente si cada ventana y cada puerta abre y cierra. Una puerta que se cierra sola suele ser síntoma de piso fuera de nivel.
• Humedad y moho — manchas, olor, señales de filtración antigua.

Sobre la formación de este profesional, un dato que casi nadie sabe: California no licencia a los inspectores residenciales. Lo que existe es el capítulo 9.3 del Business and Professions Code (secciones 7195 a 7199), que define la actividad y el estándar de cuidado exigido. Ante la ausencia de licencia estatal, el mercado se organizó en torno a asociaciones — CREIA y ASHI son las referencias. Pedir la credencial antes de contratar es lo mínimo.

El informe que manda contratar otro informe

La frase más importante del informe general suele ser una derivación. Es el propio inspector diciendo que eso está más allá de su competencia. En el episodio, el ejemplo es el techo: “yo no soy especialista en techos, así que recomiendo que hagas una segunda inspección”.

Las especializadas más comunes:

• Estructural — ingeniero, cuando hay una grieta relevante o sospecha de movimiento del suelo.
• Techo — porque la vida útil restante cambia la cuenta en miles de dólares.
• Alcantarillado con cámara — barata frente al daño que evita, esencial en casa antigua.
• Termitas y plagas — la inspección de plagas es aparte de la general.
• Moho, cuando hay señal de filtración persistente.

Una derivación en el informe no es formalidad defensiva. Es donde suele estar escondido el dinero grande.

Cuánto cuesta y quién paga

La inspección general la paga el comprador. El valor citado en el episodio es de cerca de US$ 600 — coherente con lo que se cobra en una zona cara como la costa de Orange County. El promedio nacional americano queda en el orden de los US$ 300 a US$ 430, subiendo a US$ 400 a US$ 500 o más en casas de más de 3.500 pies cuadrados.

Es el comentario más pragmático del tramo: “no es ningún fin del mundo, al lado del patrimonio que estás comprando”. Algunos cientos de dólares para examinar un activo de más de un millón.

Existe además la variación en la que el vendedor contrata la inspección antes de anunciar (la pre-listing inspection) y entrega el informe listo a quien vaya a ofertar. Sammy cuenta que una agente de su equipo usa esa estrategia para dar transparencia al anuncio — y hace la salvedad correcta: eso no sustituye tu inspección. El informe lo encargó la otra parte.

Cómo aprovechar bien tus 17 días

• Agenda antes de necesitarlo. Habla con el inspector mientras todavía estás buscando casa.
• Está presente en la inspección. Lo que dice mientras camina por la casa vale tanto como el informe.
• Lee primero el resumen y las recomendaciones. Noventa páginas asustan; lo que decide está en las derivaciones.
• No confundas desgaste con defecto. Toda casa tiene ítems de mantenimiento. Lo que importa es lo caro, lo urgente o lo estructural.

Cadê Moradia ya dedicó un episodio entero al tema, con un inspector brasileño invitado — vale la consulta a quien quiera entender el informe punto por punto.

Fuentes y verificación

• California Business and Professions Code, capítulo 9.3, secciones 7195–7199 — regla de la actividad de inspección residencial; el estado no exige licencia específica para el inspector.
• CREIA (California Real Estate Inspection Association) y ASHI — asociaciones de referencia y estándares de práctica en el estado.
• California Association of REALTORS® — plazo estándar de 17 días para la contingencia de investigación de la propiedad en el RPA; inspección recomendada, no obligatoria.
• Relevamientos nacionales de costo de inspección residencial (2025–2026) — promedio en torno a US$ 340, rango común de US$ 296 a US$ 424, con valores mayores en inmuebles grandes y mercados caros.
• Transcripción del episodio CM018 del podcast Cadê Moradia, con Sammy Veicer.

Mira este fragmento del episodio:

Inspección Profunda — a partir de 10:06 · CADÊ BRAZIL