A quien llega a California le extraña el tamaño de los terrenos y de las casas en los suburbios. Es justamente ahí, según el constructor Rafael Pozas, invitado del episodio, donde empieza la explicación del boom de la ADU (Accessory Dwelling Unit), la unidad residencial extra construida en el mismo terreno de una casa.

Un estado diseñado para casas grandes

Rafael resume la formación urbana californiana: un estado que se imaginó rico, de ranchos, con lotes grandes y amplias zonas reservadas a casas unifamiliares (single-family) en vez de edificios y conjuntos (multifamily). A lo largo de más de un siglo, ciclos económicos seguidos — de la fiebre del oro al cine, a la industria aeroespacial y a la tecnología — atrajeron gente de todas partes.

El resultado, en su cuenta simple, fue poca oferta de terreno residencial, mucha demanda y precios cada vez más altos. En buena parte de las ciudades, la mayor parte del área residencial sigue zonificada solo para una casa por lote — lo que impide, por regla, que se construya más vivienda donde la gente quiere vivir.

Las construcciones clandestinas

Ante el precio, los propietarios con patio grande hicieron lo que muchas familias brasileñas reconocen: construyeron una segunda casa al fondo, sin permiso, para alquilarla y ayudar a pagar la hipoteca. Rafael cita la estimación de que, alrededor de 2015, había cerca de 350 mil unidades de ese tipo, irregulares, solo en los patios de California.

El Estado vio dos cosas en ese fenómeno, según él. Primero, una forma de formalizar — y gravar — algo que ya existía. Segundo, una solución rápida: los grandes desarrollos habitacionales tardan años en vencer permisos ambientales y audiencias públicas; una casa en el patio es la decisión de un propietario, aprobada individualmente.

2017: la ley que cambió el juego

California ya tenía una ley de "segunda unidad" desde los años 1980, pero las ciudades la aplicaban con tantas restricciones que poco salía del papel. El 1 de enero de 2017 entraron en vigor dos leyes, la SB 1069 y la AB 2299, que redujeron exigencias de estacionamiento, de tasas y de conexiones de servicios y obligaron a las ciudades a aprobar ADUs que cumplieran estándares mínimos.

Rafael cuenta que, al principio, poca gente sabía qué era una ADU — hizo talleres en 2018 y 2019 para un público todavía desconfiado. De ahí en adelante, la legislación se fue ampliando casi todos los años, siempre en el sentido de flexibilizar. Algunos hitos:

• 2020: plazos más cortos de aprobación, fin de exigencias de área mínima de lote y límites a las tasas de impacto;
• 2022: la SB 9 pasó a permitir dividir lotes unifamiliares y construir más unidades (tema de un artículo propio de esta serie);
• 2024: la AB 976 prohibió de forma permanente que las ciudades exijan que el dueño viva en el inmueble para tener una ADU, y la AB 1033 abrió la posibilidad de vender la ADU por separado donde la ciudad adopte la regla;
• 2025: la AB 2533 amplió el camino para legalizar ADUs construidas sin permiso antes de 2020;
• 2026: la SB 543 fijó un plazo de 15 días hábiles para que el municipio diga si la solicitud de permiso está completa.

Una de las agentes del programa pregunta si la intención de la ley era crear alquileres. Rafael aclara que la ley no trata de la finalidad: la única referencia al alquiler es para impedir que las unidades se vuelvan hospedaje de corta estancia, porque el objetivo es vivienda permanente.

Las metas de vivienda de cada ciudad

El motor detrás de la flexibilización es un sistema de metas. Por el RHNA (Regional Housing Needs Allocation), el Estado calcula cuántas viviendas necesita cada región, y cada ciudad recibe una cuota para un ciclo de ocho años, que debe planear en su Housing Element, el capítulo de vivienda de su plan director. Todos los años, las ciudades envían al Departamento de Vivienda del Estado (HCD) un informe de progreso.

Rafael afirma que ninguna ciudad de California logra cumplir la meta — algunas están apenas menos atrasadas que otras. Y el Estado pasó a exigir: las ciudades que no cumplen las reglas de vivienda pueden ser demandadas, perder acceso a fondos estatales y quedar sujetas a reglas que facilitan la aprobación de proyectos.

La evolución fue visible en la práctica, cuenta él: municipios que al principio ni respondían hoy tienen manuales explicativos listos. Una de las agentes menciona Santa Clarita, que tradicionalmente resistía a las ADUs y, bajo presión estatal, tuvo que ceder.

El consejo de quien construye: mire el desempeño de la ciudad

El primer consejo de Rafael para quien piensa invertir es buscar los datos del Estado. El HCD publica un panel con los informes anuales de progreso (Annual Progress Reports) y el avance de cada ciudad respecto de su meta. En su lectura, las ciudades con los peores números son justamente las más favorables a la ADU — porque necesitan mostrar producción de vivienda.

Vale agregar dos cuidados. Favorable al permiso no significa, por sí solo, buen mercado de alquiler: la demanda, el precio y el costo de obra también cuentan. Y la ley estatal rige en todo el estado, pero cada ciudad tiene su propia reglamentación, dentro de los límites que el Estado permite.

Fuentes y verificación

• SB 1069 (Chapter 720, Statutes of 2016) y AB 2299 (2016) — modificaciones a la ley de segunda unidad (Government Code, sección 65852.2), en vigor desde el 1 de enero de 2017.
• AB 976 (2023), AB 1033 (2023), AB 2533 (2024) y SB 543 (2025) — modificaciones posteriores a la legislación de ADU.
• California Department of Housing and Community Development — Annual Progress Reports y panel de progreso del RHNA por ciudad.
• California Department of Housing and Community Development (HCD) — Accessory Dwelling Unit Handbook (actualización más reciente) y Government Code, secciones 66310 a 66342.
• Transcripción del episodio 9 del podcast Cadê Moradia (abril de 2026), con los agentes del programa y el constructor Rafael Pozas.

Este tema viene del episodio completo — míralo:

CADÊ BRAZIL