Quem chega à California estranha o tamanho dos terrenos e das casas nos subúrbios. É justamente aí, segundo o construtor Rafael Pozas, convidado do episódio, que começa a explicação para o boom da ADU (Accessory Dwelling Unit), a unidade residencial extra construída no mesmo terreno de uma casa.

Um estado desenhado para casas grandes

Rafael resume a formação urbana californiana: um estado que se imaginou rico, de ranchos, com lotes grandes e amplas zonas reservadas a casas unifamiliares (single-family) em vez de prédios e conjuntos (multifamily). Ao longo de mais de um século, ciclos econômicos seguidos — da corrida do ouro ao cinema, à indústria aeroespacial e à tecnologia — atraíram gente de todo lugar.

O resultado, na conta simples dele, foi pouca oferta de terreno residencial, muita demanda e preços cada vez mais altos. Em boa parte das cidades, a maior parte da área residencial continua zoneada só para uma casa por lote — o que impede, por regra, que se construa mais moradia onde as pessoas querem morar.

Os puxadinhos clandestinos

Diante do preço, proprietários com quintal grande fizeram o que muita família brasileira reconhece: construíram uma segunda casa nos fundos, sem licença, para alugar e ajudar a pagar a hipoteca. Rafael cita a estimativa de que, por volta de 2015, havia cerca de 350 mil unidades desse tipo, irregulares, só nos quintais da California.

O Estado viu duas coisas nesse fenômeno, segundo ele. Primeiro, uma forma de formalizar — e tributar — algo que já existia. Segundo, uma solução rápida: grandes empreendimentos habitacionais levam anos para vencer licenças ambientais e audiências públicas; uma casa no quintal é a decisão de um proprietário, aprovada individualmente.

2017: a lei que mudou o jogo

A California já tinha uma lei de "segunda unidade" desde os anos 1980, mas as cidades a aplicavam com tantas restrições que pouca coisa saía do papel. Em 1º de janeiro de 2017 entraram em vigor duas leis, a SB 1069 e a AB 2299, que reduziram exigências de estacionamento, de taxas e de ligações de serviços e obrigaram as cidades a aprovar ADUs que cumprissem padrões mínimos.

Rafael conta que, no começo, pouca gente sabia o que era uma ADU — ele fez workshops em 2018 e 2019 para um público ainda desconfiado. De lá para cá, a legislação foi sendo ampliada quase todo ano, sempre no sentido de flexibilizar. Alguns marcos:

• 2020: prazos mais curtos de aprovação, fim de exigências de área mínima de lote e limites a taxas de impacto;
• 2022: a SB 9 passou a permitir dividir lotes unifamiliares e construir mais unidades (tema de matéria própria desta série);
• 2024: a AB 976 proibiu de forma permanente que cidades exijam que o dono more no imóvel para ter ADU, e a AB 1033 abriu a possibilidade de vender a ADU separadamente onde a cidade adotar a regra;
• 2025: a AB 2533 ampliou o caminho para legalizar ADUs construídas sem licença antes de 2020;
• 2026: a SB 543 fixou prazo de 15 dias úteis para a prefeitura dizer se o pedido de licença está completo.

Uma das corretoras do programa pergunta se a intenção da lei era criar aluguéis. Rafael esclarece que a lei não trata da finalidade: a única referência a aluguel é para impedir que as unidades virem hospedagem de curta temporada, porque o objetivo é moradia permanente.

As metas de moradia de cada cidade

O motor por trás da flexibilização é um sistema de metas. Pelo RHNA (Regional Housing Needs Allocation), o Estado calcula quantas moradias cada região precisa, e cada cidade recebe uma cota para um ciclo de oito anos, a ser planejada no seu Housing Element, o capítulo de habitação do plano diretor. Todo ano, as cidades enviam ao Departamento de Habitação do Estado (HCD) um relatório de progresso.

Rafael afirma que nenhuma cidade da California consegue cumprir a meta — algumas estão apenas menos atrasadas que outras. E o Estado passou a cobrar: cidades que não cumprem as regras de habitação podem ser processadas, perder acesso a verbas estaduais e ficar sujeitas a regras que facilitam a aprovação de projetos.

A evolução foi visível na prática, conta ele: prefeituras que no começo nem respondiam hoje têm manuais explicativos prontos. Uma das corretoras cita Santa Clarita, que tradicionalmente resistia às ADUs e, sob pressão estadual, teve de ceder.

A dica de quem constrói: olhe o desempenho da cidade

A primeira dica de Rafael para quem pensa em investir é procurar os dados do Estado. O HCD publica um painel com os relatórios anuais de progresso (Annual Progress Reports) e o avanço de cada cidade em relação à sua meta. Na leitura dele, as cidades com os piores números são justamente as mais favoráveis à ADU — porque precisam mostrar produção de moradia.

Vale acrescentar dois cuidados. Favorável ao licenciamento não significa, por si só, bom mercado de aluguel: demanda, preço e custo de obra também contam. E a lei estadual vale em todo o estado, mas cada cidade tem sua própria regulamentação, dentro dos limites que o Estado permite.

Fontes e verificação

• SB 1069 (Chapter 720, Statutes of 2016) e AB 2299 (2016) — alterações à lei de segunda unidade (Government Code, seção 65852.2), em vigor desde 1º de janeiro de 2017.
• AB 976 (2023), AB 1033 (2023), AB 2533 (2024) e SB 543 (2025) — alterações posteriores à legislação de ADU.
• California Department of Housing and Community Development — Annual Progress Reports e painel de progresso do RHNA por cidade.
• California Department of Housing and Community Development (HCD) — Accessory Dwelling Unit Handbook (atualização mais recente) e Government Code, seções 66310 a 66342.
• Transcrição do episódio 9 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com os corretores do programa e o construtor Rafael Pozas.

Esse assunto veio do episódio completo — assista:

CADÊ BRAZIL