Quem procurou casa em Hawthorne cinco anos atrás e voltou a procurar agora encontrou outra cidade — em preço. A pergunta que todo comprador brasileiro faz é a mesma: por que encareceu tanto, e num prazo tão curto?

No episódio, aparecem duas explicações. A Dina aponta a queda das taxas de juros na pandemia, que multiplicou o número de compradores capazes de fechar negócio. O Jason aponta a entrada de investidores e do aluguel de curta temporada, retirando casas do estoque de quem compraria para morar. As duas leituras descrevem partes reais do mesmo processo — e existe uma terceira, estrutural, que costuma ficar de fora e talvez seja a mais decisiva. Vamos às três.

1. O juro barato: mais comprador disputando a mesma casa

Durante a pandemia, a taxa da hipoteca de 30 anos nos Estados Unidos caiu ao menor patamar já registrado na série histórica, chegando à casa dos 2,6% ao ano no início de 2021 — algo sem precedente. Depois, no ciclo de aperto do Federal Reserve, voltou a subir com força, ultrapassando os 7% em 2023.

O efeito de um juro tão baixo não é tornar a casa mais barata: é aumentar o quanto cada família consegue financiar com a mesma prestação. Se a prestação que cabe no seu orçamento passa a comprar um financiamento maior, você entra na disputa por imóveis mais caros — e todo mundo faz isso ao mesmo tempo. Com muita gente podendo pagar mais pelo mesmo estoque de casas, o preço sobe.

"Quando tem muita demanda e pouca oferta, o preço aumenta. E aí, infelizmente, a gente está passando por isso." — Dina Silveira, no episódio

É por isso que a frase mais repetida do mercado quase nunca se realiza: não existe o momento em que juro baixo e preço baixo acontecem juntos. Quando o juro cai, a procura sobe e leva o preço junto. Quando o juro sobe, o preço até desacelera, mas a prestação encarece. Esperar as duas coisas ao mesmo tempo é esperar por algo que a mecânica do mercado não costuma produzir.

2. O efeito trava: quem tem juro de 3% não vende

Existe um desdobramento daquele período de juro baixo que explica boa parte da escassez atual, e ele quase nunca aparece na conversa. Milhões de famílias travaram financiamentos a 2% e 3% ao ano. Vender a casa hoje significa, para elas, abrir mão daquela taxa e assumir uma nova hipoteca ao dobro do custo.

O resultado é que muita gente que naturalmente se mudaria — para uma casa maior, menor, ou outro bairro — simplesmente não anuncia. É o que o mercado americano chama de efeito lock-in: o juro baixo do passado segura o estoque de imóveis à venda no presente. Menos casa anunciada, mais disputa pelas poucas que aparecem.

Para quem procura em Hawthorne agora, esse é o motivo mais concreto de encontrar poucas opções e concorrência alta em cada uma delas — mais até do que o preço de tabela em si.

3. Investidor e aluguel de curta temporada: real, mas com tamanho certo

A segunda leitura do episódio — investidores e aluguel de curta temporada tirando casas do mercado — é real e tem efeito concentrado. Quando uma casa vira operação de hospedagem, ela sai do estoque disponível para moradia, e onde isso se concentra (áreas turísticas, próximas à praia) a pressão sobre preço e aluguel aparece de forma visível.

É justamente por isso que várias cidades da California passaram a restringir ou proibir a prática, com o objetivo declarado de devolver imóveis ao uso residencial. Hawthorne não proibiu — exige licença, taxas e cumprimento de regras, tema tratado em matéria própria deste jornal.

Vale, porém, dimensionar com honestidade: o aluguel de curta temporada é um fator relevante em bairros específicos, não a causa isolada da alta de uma cidade inteira. Tratá-lo como explicação única leva a uma expectativa equivocada — a de que restringir a prática, sozinho, faria o preço voltar ao que era.

4. O fator estrutural: a California construiu pouco por décadas

Por trás dos três fatores anteriores existe um que é anterior a todos: a California produziu muito menos moradia do que precisava, durante muitos anos. Regras restritivas de zoneamento, processos de aprovação longos e resistência local a novos empreendimentos limitaram a construção justamente onde a demanda mais cresceu — a faixa costeira, incluindo o South Bay.

Isso significa que, quando um choque de demanda chega — como o do juro baixo —, ele encontra uma oferta que não consegue reagir. Em mercados onde se constrói rápido, um salto de procura é absorvido com casas novas. Onde a construção é travada, o mesmo salto vira preço.

Cidades como Hawthorne acabam absorvendo essa pressão por serem a alternativa possível para quem foi empurrado para fora de Manhattan Beach, Hermosa e Redondo. A cidade encareceu, em boa parte, porque as vizinhas encareceram antes.

O que isso muda para quem está procurando agora

Não espere o cenário perfeito. Ele não costuma existir — as duas variáveis se movem em direções opostas. A decisão sensata é sobre o seu momento financeiro, não sobre acertar o fundo do mercado.

Juro alto tem um lado favorável. Períodos de juro elevado afastam parte dos concorrentes, reduzem as disputas com múltiplas ofertas acima do preço pedido e devolvem espaço para negociar. Financiamento se refinancia depois; o preço pago pela casa, não.

Poucas opções não significa mercado parado. Estoque baixo é consequência do efeito trava, não de falta de procura. Onde há pouca oferta, a boa casa some rápido — documentação pré-aprovada e decisão ágil valem mais do que esperar aparecer algo melhor.

Este texto explica a dinâmica de mercado e não constitui recomendação de investimento. Taxas e condições mudam; confirme os números vigentes com um profissional de crédito antes de decidir.

Fontes e verificação

• Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey: série histórica da taxa média da hipoteca de 30 anos, com o mínimo histórico registrado no início de 2021 e a alta acima de 7% em 2023.
• Federal Reserve — ciclo de elevação de juros iniciado em 2022 e seu efeito sobre o custo do crédito imobiliário.
• Literatura sobre o efeito lock-in (ou mortgage rate lock-in): retenção de imóveis por proprietários com taxas contratadas abaixo das vigentes e seu impacto na oferta.
• Debate público e legislativo da California sobre déficit habitacional, zoneamento e aprovação de novos empreendimentos.
• Regras de aluguel de curta temporada: verificar sempre na prefeitura da cidade específica — variam e mudam com o tempo.

Assista a este trecho do episódio:

Mercado imobiliário: por que os preços subiram e o efeito do Airbnb — a partir de 1:45 · CADÊ BRAZIL