Uma das primeiras surpresas de quem se muda para a região de Los Angeles e começa a rodar pelas cidades mais distantes é a ausência daquilo que no Brasil se chama de periferia. Jason Lanzarini descreve isso no primeiro episódio do Cadê Moradia: você dirige por um trecho de campo, entra num loteamento e, de repente, aparece um centro comercial com supermercado grande, farmácia, lanchonete e escola. "Cara, você está numa cidade grande", resume.

A corretora Mariness Chata prefere nem usar a palavra periferia — "não é a mesma coisa", diz. E explica o porquê: a lei faz quem constrói pagar pela estrutura que o bairro novo vai precisar.

"Se você é uma construtora e vai construir, digamos, 300 casas, você tem que pagar à cidade milhões de dólares e já deixar preparada uma área comercial, uma área para escola." — Mariness Chata, no episódio

Quem cria a demanda, paga por ela

Na California, a cidade (ou o condado) pode cobrar do empreendedor as chamadas impact fees, taxas que cobrem o impacto do novo loteamento em ruas, esgoto, parques, segurança e outros serviços. A regra geral está no Mitigation Fee Act, parte do Código de Governo do estado. Há ainda cobranças específicas:

• Escola: os distritos escolares podem cobrar taxa por pé quadrado de construção residencial nova, prevista no Código de Educação, para financiar salas de aula.
• Parques: o Quimby Act, de 1975, autoriza as cidades a exigir terreno para parque — ou pagamento equivalente — de quem divide uma gleba em lotes.
• Acesso e serviços: vias, ligação com a freeway, redes de água e esgoto e, em muitos casos, espaço para bombeiros e comércio entram nas condições de aprovação do projeto.

Mariness lembra que tudo isso faz parte do custo da obra — e, claro, é repassado ao comprador. É uma das razões pelas quais a casa nova em loteamento planejado custa mais do que a estrutura dela, sozinha, sugere.

Planejamento para 50 anos

Jason conta que um amigo construtor, acostumado ao mercado brasileiro, teve dificuldade de entrar na California por causa disso. A frase que ouviu dele ficou: aqui, as construtoras não planejam para daqui a 5 ou 10 anos, planejam para daqui a 50. Mariness acrescenta que as leis mudam o tempo todo e ficam mais exigentes — por causa de terremoto, incêndio nas montanhas e meio ambiente — e que, como a região depende muito do carro, o acesso viário é parte central do plano: se não há freeway, o projeto precisa prever como a população vai chegar e sair.

A regra vale sobretudo para o que foi construído nas últimas décadas. As cidades mais antigas cresceram de outro jeito e foram se adaptando às exigências conforme elas surgiram.

Os vizinhos também decidem

Outra diferença citada no episódio: abrir certos negócios num bairro residencial não depende só do dono. Jason dá o exemplo de um posto de gasolina, que não abre "porque o ponto é bom". Mariness explica que alguns tipos de negócio afetam a área residencial de forma negativa, e outros de forma positiva — por isso a cidade precisa consultar a vizinhança.

Na prática, atividades desse tipo costumam exigir uma licença especial, a conditional use permit, com audiência pública. Os moradores num raio definido pela cidade (em geral algumas centenas de pés) são notificados e podem se manifestar antes da decisão. O tamanho do raio e as atividades que exigem a licença variam de cidade para cidade.

Quando o supermercado chega, o bairro muda

O efeito de uma âncora comercial sobre uma área distante aparece na conversa. Jason cita Phelan, no alto deserto, onde a chegada de um supermercado grande trouxe outros negócios, escola maior e mais procura por casas. Mariness pondera que não é só por causa do mercado: ele traz emprego e atrai negócios que dependem do movimento de clientes, e é esse conjunto que muda a região.

Quando o plano não vinga: California City

O planejamento também pode falhar. California City, no condado de Kern, foi desenhada no fim dos anos 1950 para ser uma grande metrópole no deserto. As ruas foram traçadas e milhares de lotes vendidos, mas a população e a estrutura nunca chegaram na escala prevista. Hoje, a cidade tem cerca de 15 mil moradores numa área enorme, e boa parte do traçado continua vazia — um lembrete de que plano no papel não é garantia de bairro de verdade.

Fontes e verificação

• Episódio 1 do podcast Cadê Moradia (fevereiro de 2026), com Mariness Chata e Jason Lanzarini.
• California Government Code, seções 66000 e seguintes (Mitigation Fee Act) — taxas de impacto de novos empreendimentos.
• California Government Code, seção 66477 (Quimby Act, 1975) — terreno ou taxa para parques em loteamentos.
• California Education Code, seção 17620 — taxas escolares sobre construção residencial nova.
• U.S. Census Bureau — Censo de 2020: população de California City.

Esse assunto veio do episódio completo — assista:

CADÊ BRAZIL