A dúvida aparece em toda conversa com brasileiro: "e se o meu dinheiro está no Brasil, dá para comprar?". Dá — e é rotina em Orange County e em Los Angeles, onde se compra imóvel com dinheiro vindo do mundo inteiro. Só que existe um documento a apresentar e um caminho a percorrer, e é melhor conhecer os dois antes de fazer a oferta, não depois.

O documento chama-se prova de fundos (proof of funds). Ele acompanha a oferta e responde a uma pergunta objetiva do vendedor: o dinheiro para esta compra existe e está disponível?

O que é aceito como prova de fundos

Na prática, duas formas resolvem quase tudo:

• Extrato bancário recente mostrando saldo suficiente, com nome do titular e nome da instituição visíveis.
• Carta do banco em papel timbrado, assinada, declarando que o cliente mantém recursos disponíveis em determinado montante.

O valor exigido muda conforme o tipo de compra. Se for compra à vista, a prova precisa cobrir o preço inteiro. Se houver financiamento, ela cobre a entrada mais os custos de fechamento, e vem acompanhada da carta de pré-aprovação. Extrato de investimento também costuma ser aceito, desde que o recurso seja de fato resgatável no prazo do negócio.

Dinheiro fora dos Estados Unidos: aceito, com trabalho extra

Extrato de banco brasileiro ou europeu é aceitável, e não é exceção. O que muda é a necessidade de traduzir o contexto para o outro lado: conta em real ou euro exige conversão pela cotação do dia, e o corretor do vendedor precisa de segurança de que o dinheiro chegará a tempo do fechamento.

Esse trabalho é do seu corretor, e ele é decisivo. Uma oferta com prova de fundos estrangeira apresentada sem explicação vira sinal de risco; a mesma oferta acompanhada de um cronograma de transferência e do contato do banco vira uma oferta normal. É por isso que, com dinheiro fora, escolher bem o corretor pesa ainda mais.

O caminho do dinheiro importa tanto quanto o saldo

Aqui está o ponto que mais atrasa compra de brasileiro, e ele não é sobre o vendedor — é sobre banco e regulação:

• Antecedência. Se houver financiamento, o credor vai querer ver o dinheiro da entrada parado em conta nos Estados Unidos por algum tempo, tipicamente dois a três meses (o chamado seasoning). Depósito volumoso recém-chegado exige documentação da origem.
• Rastro documental completo. Guarde contrato de câmbio, comprovante da transferência internacional e o documento que explica de onde veio o recurso (venda de imóvel no Brasil, distribuição de lucros, herança, poupança). "Era meu, sempre foi" não é resposta aceitável para um analista de crédito.
• Regras contra lavagem de dinheiro. Bancos americanos operam sob obrigações de conhecer o cliente e reportar operações; recursos internacionais recebem escrutínio maior. Isso é normal e não é acusação — só demanda papel.
• Compras à vista por empresa ou trust. Há regra federal específica de reporte para transferências residenciais não financiadas feitas a pessoas jurídicas e trusts. Se a compra for estruturada assim, confirme com o profissional a versão vigente e o que ela exige de informação.
• Lado brasileiro. A remessa deve seguir as regras de câmbio aplicáveis, e ativos no exterior têm reflexos na declaração de imposto de renda no Brasil. Consulte contador nos dois países antes de mover valores altos.

Um item que quase ninguém antecipa: o imposto na hora de vender

Não é problema da compra, mas é do mesmo assunto e evita susto lá na frente. Quando um não residente para fins fiscais vende imóvel nos Estados Unidos, a legislação federal conhecida como FIRPTA obriga o comprador a reter uma parcela do preço bruto de venda e recolhê-la ao fisco americano, como antecipação do imposto devido. A alíquota padrão é de 15% do valor da venda, com hipóteses de redução ou dispensa mediante procedimento próprio.

Quem entra no mercado sabendo disso planeja a saída. Quem descobre no dia do fechamento perde liquidez por meses.

O que fazer antes de ofertar

Três providências resolvem 90% dos atrasos: abrir a conta americana com antecedência e trazer o dinheiro da entrada antes de começar a procurar casa; montar a pasta de origem dos recursos enquanto não há pressa; e pedir ao seu banco a carta de saldo já em inglês, ou com tradução, para anexar à oferta no mesmo dia em que decidir ofertar.

Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica, contábil ou bancária. Regras de câmbio, tributárias e de compliance mudam nos dois países; confirme a versão vigente antes de transferir valores.

Fontes e verificação

• California Association of REALTORS® — formulário de compra residencial: exigência de prova de fundos e de documentação anexa à oferta.
• Exigências de seasoning e documentação de origem de recursos na originação de crédito imobiliário (padrões Fannie Mae / Freddie Mac).
• Bank Secrecy Act e regras de know your customer aplicáveis a instituições financeiras americanas em operações internacionais.
• FinCEN — regra de reporte para transferências residenciais não financiadas a pessoas jurídicas e trusts (confirmar a data de vigência e o texto em vigor).
• IRS — Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA): retenção de 15% sobre o preço bruto na venda de imóvel por não residente, com exceções previstas em lei.
• Banco Central do Brasil — regras aplicáveis a remessas internacionais e registro de capitais brasileiros no exterior.

Assista a este trecho do episódio:

Prova de fundos e dinheiro vindo do Brasil — a partir de 16:47 · CADÊ BRAZIL