Quien compra una casa cerca del mar pensando en remodelar, ampliar o demoler y construir otra necesita sumar un actor más al cronograma. En California, la costa tiene una capa propia de reglas, y en Hermosa Beach pesa todavía más.

En el episodio, Jason Lanzarini pregunta si el ayuntamiento dificulta las obras y la aprobación de proyectos. Dina Silveira responde que se exige permiso en cualquier ciudad, pero que en una ciudad de playa entra otra autorización, ligada a la zona costera.

"Tienen límite de altura, límite de ancho, qué tipo de proyecto va a hacer, porque eso va a tener un impacto visual en la ciudad. Todo tiene que estar permitido y cumplir las normas. Eso puede tardar un poco." — Dina Silveira, en el episodio

La Ley Costera y la Comisión Costera

En 1976, California aprobó la Ley Costera (California Coastal Act) y convirtió en permanente la Comisión Costera de California (California Coastal Commission), un organismo estatal que regula el uso del suelo en una franja a lo largo de todo el litoral, la llamada zona costera. Su objetivo declarado es proteger el acceso público a la playa, el paisaje, los recursos naturales y los usos costeros.

En la conversación, Jason compara la comisión con una especie de guardia costera que cuida la playa. La comparación ayuda a entender su papel, pero conviene precisar: no es un organismo militar ni de rescate, sino de planificación y otorgamiento de permisos. Es ella — o la ciudad, cuando está autorizada — la que emite el Coastal Development Permit (CDP), el permiso de desarrollo costero.

Cuándo una obra necesita CDP

Según la orientación del ayuntamiento de Hermosa Beach, pueden exigir permiso costero, entre otros casos:

• construcción nueva;
• una obra que aumente la superficie construida en más del 10%;
• una obra que aumente la altura en más del 10%;
• un cambio o intensificación del uso del inmueble;
• una intervención que afecte recursos costeros, o en un inmueble que ya haya recibido un CDP en el pasado.

Las reparaciones y el mantenimiento comunes, en general, no entran en esa lista — pero el propio análisis de encuadre se hace caso por caso.

La particularidad de Hermosa: sin programa costero certificado

Cada ciudad costera puede elaborar un Local Coastal Program (LCP), un plan costero local. Cuando la Comisión certifica ese plan, el propio ayuntamiento pasa a emitir la mayor parte de los permisos costeros. La Comisión certificó en 1982 el plan de uso del suelo (Land Use Plan) de Hermosa Beach, pero la ciudad aún no tiene el LCP completo certificado, según un informe de la propia Comisión de 2026.

En la práctica, esto crea un camino en dos etapas para muchas obras: primero la ciudad aprueba el proyecto en concepto; después el permiso costero se solicita directamente a la Comisión Costera, que analiza el proyecto a la luz del capítulo 3 de la Ley Costera, usando el plan de 1982 como orientación. Es una fila más, con análisis técnico y, en algunos casos, audiencia pública. Los proyectos menores pueden seguir vías simplificadas, como dispensas administrativas, cuando califican.

Este mismo engranaje explica otro tema de esta serie: fue la falta de aprobación de la Comisión Costera lo que hizo que la Justicia anulara la prohibición de alquiler vacacional de la ciudad.

El límite de altura: 30 pies

Dina recuerda que, incluso lejos de la arena, siempre hay un tope de altura — y que por eso la mayoría de los edificios de la región son bajos. En Hermosa Beach, el código de zonificación limita las construcciones a 30 pies, unos 9 metros. La Planning Commission solo admite llegar a 35 pies en situaciones excepcionales, como cuando todos los inmuebles vecinos ya superan el límite.

Es esa regla la que dibuja el paisaje de casas estrechas de dos o tres pisos con terraza (tema de otro artículo de este periódico): en un terreno pequeño, la superficie crece hacia arriba hasta topar con el techo — y la terraza abierta pasa a ser el espacio de esparcimiento posible.

Qué cambia para quien va a comprar

• No compre contando con la ampliación. Si el plan es agregar un piso, aumentar la superficie o demoler y reconstruir, consulte la viabilidad antes de la oferta: zonificación, altura máxima, retiros y exigencia de CDP.
• Pida el historial de permisos del inmueble. Habitaciones y terrazas construidas sin aprobación pueden tener que regularizarse — o demolerse — y el riesgo pasa al nuevo dueño.
• Ponga a la Comisión en el cronograma. Sumar la aprobación municipal y la costera puede significar meses más de proyecto antes de empezar la obra, con el costo del arquitecto y del financiamiento corriendo.
• Contrate profesionales que conozcan la ciudad. Arquitectos y contratistas con experiencia en Hermosa saben qué proyectos pasan por la vía simplificada y cuáles requieren un análisis completo.
• Use el período de contingencia. Durante la inspección y el análisis de la compra, todavía se puede consultar al ayuntamiento sobre lo que usted pretende hacer.

Este texto tiene carácter informativo y no sustituye la consulta al departamento de planificación de la ciudad ni la orientación profesional. Las reglas de zonificación y de permisos costeros cambian; confirme siempre la situación del terreno antes de decidir.

Fuentes y verificación

• California Coastal Act de 1976 (Public Resources Code, división 20) y California Coastal Commission — permisos de desarrollo costero.
• City of Hermosa Beach — Local Coastal Plan: situaciones que pueden exigir un Coastal Development Permit ante la Comisión Costera después de la aprobación en concepto por la ciudad.
• California Coastal Commission — informe de febrero de 2026 (ítem F5b): Land Use Plan de Hermosa Beach certificado en 1982; ciudad sin Local Coastal Program certificado; análisis según el capítulo 3 de la Ley Costera.
• Código de zonificación de Hermosa Beach — límite de altura de 30 pies, con posibilidad de hasta 35 pies en circunstancias excepcionales evaluadas por la Planning Commission.
• Transcripción y capítulos del episodio 12 del podcast Cadê Moradia (mayo de 2026), con Dina Silveira y Jason Lanzarini.

Mira este fragmento del episodio:

Remodelaciones y permisos: El papel de la Comisión Costera. — a partir de 19:50 · CADÊ BRAZIL