Quem compra uma casa perto do mar pensando em reformar, ampliar ou demolir e construir outra precisa colocar um ator a mais no cronograma. Na California, o litoral tem uma camada própria de regras, e em Hermosa Beach ela pesa ainda mais.

No episódio, Jason Lanzarini pergunta se a prefeitura dificulta obra e aprovação de projeto. Dina Silveira responde que licença é exigida em qualquer cidade, mas que numa cidade de praia entra outra autorização, ligada à área costeira.

"Eles têm limite de altura, limite de largura, que tipo de projeto você vai fazer, porque aquilo ali vai impactar visualmente a cidade. Tudo precisa ser permitido e entrar dentro dos conformes. Isso pode levar um tempinho." — Dina Silveira, no episódio

A Lei Costeira e a Comissão Costeira

Em 1976, a California aprovou a Lei Costeira (California Coastal Act) e tornou permanente a Comissão Costeira da California (California Coastal Commission), órgão estadual que regula o uso do solo numa faixa ao longo de todo o litoral, a chamada zona costeira. O objetivo declarado é proteger o acesso público à praia, a paisagem, os recursos naturais e o uso costeiro.

Na conversa, Jason compara a comissão a uma espécie de guarda costeira que cuida da praia. A comparação ajuda a entender o papel, mas vale a precisão: não é órgão militar nem de salvamento, e sim de planejamento e licenciamento. É ela — ou a cidade, quando autorizada — que emite a Coastal Development Permit (CDP), a licença de desenvolvimento costeiro.

Quando uma obra precisa de CDP

Pela orientação da prefeitura de Hermosa Beach, podem exigir licença costeira, entre outros casos:

• construção nova;
• obra que aumente a área construída em mais de 10%;
• obra que aumente a altura em mais de 10%;
• mudança ou intensificação do uso do imóvel;
• intervenção que afete recursos costeiros, ou em imóvel que já tenha recebido CDP no passado.

Reparos e manutenção comuns, em geral, não entram nessa lista — mas a própria análise de enquadramento é feita caso a caso.

A particularidade de Hermosa: sem programa costeiro certificado

Cada cidade litorânea pode elaborar um Local Coastal Program (LCP), um plano costeiro local. Quando a Comissão certifica esse plano, a própria prefeitura passa a emitir a maior parte das licenças costeiras. A Comissão certificou em 1982 o plano de uso do solo (Land Use Plan) de Hermosa Beach, mas a cidade ainda não tem o LCP completo certificado, segundo relatório da própria Comissão de 2026.

Na prática, isso cria um caminho em duas etapas para muitas obras: primeiro a cidade aprova o projeto em conceito; depois a licença costeira é pedida diretamente à Comissão Costeira, que analisa o projeto à luz do capítulo 3 da Lei Costeira, usando o plano de 1982 como orientação. É mais uma fila, com análise técnica e, em alguns casos, audiência pública. Projetos menores podem seguir vias simplificadas, como dispensas administrativas, quando se enquadram.

Essa mesma engrenagem explica outro assunto desta série: foi a falta de aprovação da Comissão Costeira que derrubou na Justiça a proibição de aluguel de temporada da cidade.

O limite de altura: 30 pés

Dina lembra que, mesmo longe da areia, há sempre um teto de altura — e que por isso a maioria dos prédios da região é baixa. Em Hermosa Beach, o código de zoneamento limita as construções a 30 pés, cerca de 9 metros. A Planning Commission só admite chegar a 35 pés em situações excepcionais, como quando todos os imóveis vizinhos já ultrapassam o limite.

É essa regra que desenha a paisagem das casas estreitas de dois ou três andares com terraço (tema de outra matéria deste jornal): num lote pequeno, a área cresce para cima até bater no teto — e o terraço aberto passa a ser o espaço de lazer possível.

O que isso muda para quem vai comprar

• Não compre contando com a ampliação. Se o plano é acrescentar um andar, aumentar a área ou demolir e reconstruir, consulte a viabilidade antes da oferta: zoneamento, altura máxima, recuos e exigência de CDP.
• Peça o histórico de licenças do imóvel. Cômodos e terraços construídos sem aprovação podem ter de ser regularizados — ou desfeitos — e o risco passa para o novo dono.
• Coloque a Comissão no cronograma. Somar a aprovação municipal e a costeira pode significar meses a mais de projeto antes do início da obra, com custo de arquiteto e de financiamento correndo.
• Contrate profissionais que conhecem a cidade. Arquiteto e empreiteiro com experiência em Hermosa sabem quais projetos passam pela via simplificada e quais pedem análise completa.
• Use o período de contingência. Durante a inspeção e a análise da compra, ainda dá para consultar a prefeitura sobre o que você pretende fazer.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a consulta ao departamento de planejamento da cidade nem orientação profissional. Regras de zoneamento e de licenciamento costeiro mudam; confirme sempre a situação do lote antes de decidir.

Fontes e verificação

• California Coastal Act de 1976 (Public Resources Code, divisão 20) e California Coastal Commission — licenças de desenvolvimento costeiro.
• City of Hermosa Beach — Local Coastal Plan: situações que podem exigir Coastal Development Permit junto à Comissão Costeira após aprovação em conceito pela cidade.
• California Coastal Commission — relatório de fevereiro de 2026 (item F5b): Land Use Plan de Hermosa Beach certificado em 1982; cidade sem Local Coastal Program certificado; análise pelo capítulo 3 da Lei Costeira.
• Código de zoneamento de Hermosa Beach — limite de altura de 30 pés, com possibilidade de até 35 pés em circunstâncias excepcionais avaliadas pela Planning Commission.
• Transcrição e capítulos do episódio 12 do podcast Cadê Moradia (maio de 2026), com Dina Silveira e Jason Lanzarini.

Assista a este trecho do episódio:

Reformas e Autorizações: O papel da comissão costeira. — a partir de 19:50 · CADÊ BRAZIL