Cuando entró en vigor la primera ley moderna de ADU, la regla era clara: la unidad extra pertenecía al mismo inmueble. No se vendía por separado. Con el tiempo, cuenta el constructor Rafael Pozas en el episodio, la legislación se fue flexibilizando, hasta el punto en que, hoy, es posible dividir el terreno. La ley que lo permite es la Senate Bill 9, conocida como SB 9, en vigor desde el 1 de enero de 2022.

Dirección nueva no es lote nuevo

La duda que plantean los agentes del programa es de las más comunes. En California, cada terreno tiene un número de identificación fiscal en el condado, el parcel number (APN), algo así como la inscripción del inmueble. Rafael explica la diferencia:

• ADU tradicional: dos direcciones en el mismo parcel number. La unidad gana dirección propia (algo como "Unit A") y buzón, pero el terreno sigue siendo uno solo, con un solo dueño.
• División de lote por la SB 9 (urban lot split): crea un segundo parcel number. Son dos terrenos, que pueden tener dueños diferentes y venderse por separado.

Uno de los agentes recuerda que, con un solo parcel number, las conexiones de luz y agua muchas veces son compartidas entre la casa y la ADU. Con la división, cada lote pasa a ser un inmueble independiente, y las conexiones necesitan acompañar esa separación.

Hay además un tercer camino, que no es la SB 9: la AB 1033, en vigor desde 2024, permite que la ADU se venda por separado como condominio, sin dividir el lote — pero solo en las ciudades que adopten esa posibilidad.

Qué permite la SB 9

La ley tiene dos partes, que pueden usarse separadas o juntas, en lotes de zona residencial unifamiliar:

• Dos unidades por lote: la ciudad debe aprobar, por vía administrativa (sin audiencia pública), la construcción de hasta dos casas principales en el mismo lote.
• División del lote: la ciudad debe aprobar la división de un lote en dos, siempre que cada lote nuevo tenga por lo menos 1.200 pies cuadrados (cerca de 111 m²) y que la división sea razonablemente equilibrada — ninguno de los lotes puede quedar con menos del 40% del área original.

Combinando las dos, se llega al número que cita Rafael: hasta cuatro unidades donde antes había una casa. Él describe la cuenta así: se divide el terreno y se coloca una casa y una ADU de cada lado — o se mantienen las unidades en un solo parcel number, sin dividir.

Aquí vale una precisión importante. Cuando el propietario usa al mismo tiempo la división y las dos unidades por lote, la ley permite que la ciudad limite el total a dos unidades por lote y no está obligada a aprobar ADUs adicionales en esos lotes. Es decir, el máximo garantizado por la SB 9 son cuatro unidades en total; la combinación exacta (dos casas por lote, o casa más ADU) depende de la reglamentación de cada ciudad.

En la división, las casas principales no tienen el límite de tamaño de la ADU, observa Rafael. Aun así, la ciudad no puede imponer reglas que impidan unidades de al menos 800 pies cuadrados, y los retiros laterales y de fondo exigidos no pueden pasar de 4 pies.

Las condiciones que atrapan al inversionista

La SB 9 fue pensada para el propietario, no para el especulador. Rafael comenta que el objetivo era evitar que los desarrolladores entraran en masa, aunque la demanda sea tan fuerte que la inversión ocurra de todos modos. Las principales trabas de la ley son:

• Tres años viviendo ahí: quien pide la división del lote necesita firmar una declaración de que pretende vivir en una de las unidades como residencia principal por lo menos tres años a partir de la aprobación.
• Una sola división: el mismo propietario (o alguien actuando en conjunto con él) no puede haber hecho una división SB 9 en un lote vecino, y un lote nacido de una división SB 9 no puede dividirse de nuevo por esa vía.
• Protección de inquilinos: quedan fuera los inmuebles que exigirían demoler vivienda con renta controlada o de bajos ingresos, y los inmuebles ocupados por un inquilino en los últimos tres años, en ciertas situaciones.
• Áreas excluidas: distritos históricos e inmuebles protegidos, y, por regla, áreas de riesgo — como zona de riesgo muy alto de incendio, planicie de inundación y zona de falla sísmica — salvo que el proyecto cumpla exigencias específicas.
• Prohibición de corta estancia: las unidades creadas por la ley no pueden alquilarse por períodos de 30 días o menos.

Antes de contar con las cuatro unidades

• Consulte la reglamentación de SB 9 de su ciudad: combinaciones permitidas, estándares de diseño y tasas.
• Verifique si el lote está en área excluida (histórica, incendio, inundación, falla sísmica).
• Haga el estudio de viabilidad: área, forma, retiros, acceso de cada lote a la calle, conexiones de agua y alcantarillado.
• Planee la ocupación: la declaración de tres años es un compromiso personal.
• Calcule el costo de infraestructura: separar conexiones y abrir accesos puede pesar tanto como la obra.

Este texto tiene carácter informativo y no sustituye la orientación jurídica ni técnica. La aplicación de la SB 9 varía entre ciudades; confirme las reglas locales antes de comprar o proyectar.

Fuentes y verificación

• SB 9 (2021), Government Code, secciones 65852.21 (dos unidades por lote) y 66411.7 (división urbana de lote): lote mínimo de 1.200 pies cuadrados, proporción mínima de 40%, unidades de al menos 800 pies cuadrados, retiros máximos de 4 pies, declaración de ocupación por tres años, exclusiones y prohibición de alquiler por 30 días o menos.
• Association of Bay Area Governments — modelos de declaración de ocupación por el propietario para SB 9.
• AB 1033 (2023) — venta separada de ADU como condominio donde la ciudad adopte la regla.
• Transcripción del episodio 9 del podcast Cadê Moradia (abril de 2026), con los agentes del programa y el constructor Rafael Pozas.

Este tema viene del episodio completo — míralo:

CADÊ BRAZIL