Quando a primeira lei moderna de ADU entrou em vigor, a regra era clara: a unidade extra pertencia ao mesmo imóvel. Não se vendia separado. Com o tempo, conta o construtor Rafael Pozas no episódio, a legislação foi ficando mais flexível, até o ponto em que, hoje, é possível dividir o terreno. A lei que permite isso é a Senate Bill 9, conhecida como SB 9, em vigor desde 1º de janeiro de 2022.

Endereço novo não é lote novo

A dúvida levantada pelos corretores do programa é das mais comuns. Na California, cada terreno tem um número de identificação fiscal no condado, o parcel number (APN), algo como a inscrição do imóvel. Rafael explica a diferença:

• ADU tradicional: dois endereços no mesmo parcel number. A unidade ganha endereço próprio (algo como "Unit A") e caixa de correio, mas o terreno continua um só, com um só dono.
• Divisão de lote pela SB 9 (urban lot split): cria um segundo parcel number. São dois terrenos, que podem ter donos diferentes e ser vendidos separadamente.

Um dos corretores lembra que, com um só parcel number, as ligações de luz e água muitas vezes são compartilhadas entre a casa e a ADU. Com a divisão, cada lote passa a ser um imóvel independente, e as ligações precisam acompanhar essa separação.

Há ainda um terceiro caminho, que não é a SB 9: a AB 1033, em vigor desde 2024, permite que a ADU seja vendida separadamente como condomínio, sem dividir o lote — mas só nas cidades que adotarem essa possibilidade.

O que a SB 9 permite

A lei tem duas partes, que podem ser usadas separadas ou juntas, em lotes de zona residencial unifamiliar:

• Duas unidades por lote: a cidade deve aprovar, por via administrativa (sem audiência pública), a construção de até duas casas principais no mesmo lote.
• Divisão do lote: a cidade deve aprovar a divisão de um lote em dois, desde que cada novo lote tenha pelo menos 1.200 pés quadrados (cerca de 111 m²) e que a divisão seja razoavelmente equilibrada — nenhum dos lotes pode ficar com menos de 40% da área original.

Combinando as duas, chega-se ao número que Rafael cita: até quatro unidades onde antes havia uma casa. Ele descreve a conta assim: divide-se o terreno e coloca-se uma casa e uma ADU em cada lado — ou mantêm-se as unidades num só parcel number, sem dividir.

Aqui vale uma precisão importante. Quando o proprietário usa ao mesmo tempo a divisão e as duas unidades por lote, a lei permite que a cidade limite o total a duas unidades por lote e não é obrigada a aprovar ADUs adicionais nesses lotes. Ou seja, o máximo garantido pela SB 9 são quatro unidades no total; a combinação exata (duas casas por lote, ou casa mais ADU) depende da regulamentação de cada cidade.

Na divisão, as casas principais não têm o limite de tamanho da ADU, observa Rafael. Ainda assim, a cidade não pode impor regras que impeçam unidades de pelo menos 800 pés quadrados, e os recuos laterais e de fundo exigidos não podem passar de 4 pés.

As condições que pegam o investidor

A SB 9 foi pensada para o proprietário, não para o especulador. Rafael comenta que o objetivo era evitar que desenvolvedores entrassem em massa, embora a demanda seja tão forte que o investimento aconteça de qualquer forma. As principais travas da lei são:

• Três anos morando: quem pede a divisão do lote precisa assinar declaração de que pretende morar em uma das unidades como residência principal por pelo menos três anos a partir da aprovação.
• Uma divisão só: o mesmo proprietário (ou alguém agindo em conjunto com ele) não pode ter feito divisão SB 9 em lote vizinho, e um lote que nasceu de divisão SB 9 não pode ser dividido de novo por essa via.
• Proteção de inquilinos: ficam de fora imóveis que exigiriam demolir moradia com aluguel controlado ou de baixa renda, e imóveis ocupados por inquilino nos últimos três anos, em certas situações.
• Áreas excluídas: distritos históricos e imóveis tombados, e, em regra, áreas de risco — como zona de risco muito alto de incêndio, planície de inundação e zona de falha sísmica — salvo se o projeto cumprir exigências específicas.
• Proibição de temporada: unidades criadas pela lei não podem ser alugadas por períodos de 30 dias ou menos.

Antes de contar com as quatro unidades

• Consulte a regulamentação de SB 9 da sua cidade: combinações permitidas, padrões de projeto e taxas.
• Confira se o lote está em área excluída (histórico, incêndio, inundação, falha sísmica).
• Faça o estudo de viabilidade: área, formato, recuos, acesso de cada lote à rua, ligações de água e esgoto.
• Planeje a ocupação: a declaração de três anos é compromisso pessoal.
• Calcule o custo de infraestrutura: separar ligações e abrir acessos pode pesar tanto quanto a obra.

Este texto tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica ou técnica. A aplicação da SB 9 varia entre cidades; confirme as regras locais antes de comprar ou projetar.

Fontes e verificação

• SB 9 (2021), Government Code, seções 65852.21 (duas unidades por lote) e 66411.7 (divisão urbana de lote): lote mínimo de 1.200 pés quadrados, proporção mínima de 40%, unidades de ao menos 800 pés quadrados, recuos máximos de 4 pés, declaração de ocupação por três anos, exclusões e vedação de locação por 30 dias ou menos.
• Association of Bay Area Governments — modelos de declaração de ocupação pelo proprietário para SB 9.
• AB 1033 (2023) — venda separada de ADU como condomínio onde a cidade adotar a regra.
• Transcrição do episódio 9 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com os corretores do programa e o construtor Rafael Pozas.

Esse assunto veio do episódio completo — assista:

CADÊ BRAZIL