Durante décadas, renovar o seguro residencial na California era uma formalidade: chegava a cobrança, pagava-se, e pronto. No episódio, os corretores do programa chamam atenção para uma mudança recente — seguradoras passaram a pedir que um inspetor visite a casa e envie fotos e relatório antes de aceitar ou renovar a apólice.

A exigência chega num mercado já apertado. Nos últimos anos, grandes seguradoras deixaram de emitir apólices novas ou deixaram de renovar parte delas no estado, alegando o custo de incêndios florestais, obras e inflação da construção, e muitos proprietários foram parar no California FAIR Plan, o seguro de última instância. Nesse cenário, a companhia que aceita o risco quer saber exatamente o que está segurando.

O formato mais comum é a chamada inspeção de 4 pontos (four-point inspection). O inspetor Aguiar, convidado do episódio, explica cada um.

1. Telhado

A seguradora quer saber o estado da cobertura, a idade aproximada, se há sinais de vazamento, consertos recentes e risco de incêndio. Aguiar usa drone para fotografar o telhado e entra no sótão (attic) para procurar manchas de infiltração.

Ele conta o caso de uma casa inspecionada a pedido das filhas de uma moradora idosa: a cobertura parecia "uma palhoça" e, na avaliação dele, representava risco grave de incêndio. Com aquele telhado, a apólice não seria renovada.

Em geral, telhados próximos do fim da vida útil — muitas seguradoras usam a referência de 20 anos ou mais para certos materiais — são os que mais geram exigência de troca.

2. Painel elétrico: as marcas que não passam

O segundo ponto é o quadro de disjuntores. Aguiar explica que existem marcas de painel antigas cujos disjuntores podem não desarmar numa sobrecarga ou curto — exatamente a função que deveriam cumprir. Ele compara com o chuveiro elétrico no Brasil: quando a carga passa do limite, o disjuntor cai e evita o incêndio. Nesses painéis, isso pode não acontecer.

As marcas mais citadas por inspetores e seguradoras são:

• Zinsco (também vendida como Sylvania-Zinsco), comum em casas das décadas de 1960 e 1970;
• Federal Pacific Electric (FPE), sobretudo a linha Stab-Lok;
• Bulldog Pushmatic, painéis muito antigos com disjuntores de botão;
• alguns modelos de Challenger com recall conhecido.

Aguiar diz que o inspetor precisa apontar a marca no relatório — mesmo sabendo que isso pode atrapalhar a venda — porque a seguradora vai recusar a apólice até que o painel seja substituído. Ele conta o caso de uma cliente em San Diego que precisou trocar o quadro; depois da troca, bastaram novas fotos para a renovação sair.

3. Encanamento: galvanizado, cobre, PEX — e a maquiagem

No encanamento, o item que costuma reprovar é o ferro galvanizado, material usado em casas mais antigas. Com o tempo ele corrói por dentro, reduz a pressão e pode vazar. Tubulações mais recentes usam cobre (copper) ou PEX, a mangueira plástica flexível.

O problema é que nem sempre dá para ver. Aguiar conta dois casos que ilustram os dois lados do risco:

• O falso galvanizado. Num cano externo grosso, sujo, pintado de cinza e com rosca, tudo indicava ferro galvanizado — e foi o que ele registrou. A seguradora travou a renovação, o proprietário reclamou, e Aguiar voltou ao imóvel, raspou a tinta e descobriu que era PVC pintado. Corrigiu o laudo com fotos de perto.
• A maquiagem de cobre. Numa casa na região de Riverside, a tubulação aparente na frente e na garagem era de cobre, e a informação que chegou ao corretor do vendedor era de que a casa toda era de cobre. Ao raspar os pontos de saída debaixo das pias, Aguiar encontrou galvanizado em todos os banheiros.

Os corretores do programa lembram que corretor de imóveis não inspeciona nem tem licença para atestar material de construção: repassa o que o proprietário informa. Por isso, a confirmação independente é do inspetor.

4. Ar-condicionado e aquecimento

O quarto ponto é o sistema de climatização: idade, marca, modelo e estado. Aguiar considera esse o item menos decisivo para as seguradoras, mas faz um alerta ao comprador sobre aparelhos que ainda usam o gás refrigerante R-22. Pelas regras da agência ambiental americana (EPA), equipamentos novos deixaram de ser fabricados com R-22 em 2010, e a produção e importação do gás foram encerradas em 1º de janeiro de 2020. Um aparelho de 30 anos pode estar funcionando bem, mas, quando quebrar, o conserto tende a ser caro ou inviável — e a troca do sistema entra na conta.

O que fazer, na prática

• Comprador: antes de remover a contingência de inspeção, peça cotação de seguro já com os dados do laudo. Painel, telhado e encanamento que a seguradora não aceita viram custo imediato — e argumento de negociação.
• Peça fotos de perto do material dos canos e da etiqueta do painel no relatório. Em caso de dúvida, o inspetor pode raspar um trecho, como fez Aguiar.
• Proprietário: se a seguradora pedir inspeção, você já sabe o que será olhado. Resolver antes da visita evita uma rodada de recusa.
• Não esconda nem "maquie". Trocar só a tubulação aparente não muda o que está dentro da parede — e o problema aparece na primeira inspeção séria.

Este texto tem caráter informativo. Critérios de aceitação variam de seguradora para seguradora e mudam com frequência; confirme as exigências com o seu corretor de seguros antes de decidir.

Fontes e verificação

• Inspeção de 4 pontos (telhado, elétrica, encanamento e climatização): critérios descritos por empresas de inspeção do sul da California e por guias do setor (Rocket Mortgage, HomeTeam).
• California Department of Insurance e California FAIR Plan Association — situação do mercado de seguro residencial no estado e papel do FAIR Plan como seguro de última instância.
• U.S. Environmental Protection Agency — cronograma de eliminação do HCFC-22 (R-22): fim da fabricação de equipamentos novos em 2010 e da produção e importação em 1º de janeiro de 2020.
• Painéis Zinsco, Federal Pacific Electric (Stab-Lok) e Bulldog Pushmatic: marcas apontadas por inspetores e seguradoras como de risco em relatórios de 4 pontos.
• Transcrição e capítulos do episódio 8 do podcast Cadê Moradia (abril de 2026), com o inspetor Aguiar e corretores do programa.

Assista a este trecho do episódio:

Os 4 pontos principais que o seguro exige na California. — a partir de 21:03 · CADÊ BRAZIL