Hacia el final del episodio, uno de los participantes trae una pregunta que, según él, esperaba recibir de los oyentes: ¿puede comprar y financiar una casa quien vive en Estados Unidos como "turista permanente"? La expresión, usada con cuidado, se refiere a quienes están en el país sin un estatus migratorio definitivo. Los agentes responden que existen caminos — y agregan otro público: el brasileño que vive en Brasil y quiere comprar en California.

Un aviso antes que nada: este artículo trata sobre financiamiento hipotecario. No es orientación migratoria, y comprar una propiedad no cambia en nada la situación migratoria de nadie.

Camino 1: financiamiento con ITIN

Los agentes explican que quien vive en Estados Unidos sin número de Seguro Social puede financiar si tiene un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), el número de contribuyente que el IRS emite a quien necesita declarar impuestos y no tiene derecho al Social Security. En su explicación, la persona deja de ser "desconocida" para el gobierno: tiene documentos y paga sus impuestos.

Los financiamientos con ITIN no son del tipo convencional ni FHA; los ofrecen bancos, cooperativas de crédito y prestamistas especializados, con reglas propias. Por lo general, suelen exigir:

• ITIN válido y un documento de identificación, como el pasaporte;
• declaraciones de impuestos de los últimos dos años, con ingresos estables;
• comprobación de ingresos y empleo, estados de cuenta y reservas;
• un enganche mayor, en general de 10% a 20% o más, según el prestamista y el crédito;
• tasas normalmente por encima de los financiamientos convencionales.

Hay prestamistas que aceptan historial de crédito alternativo, como pagos de renta y servicios al día, para quien no tiene un score formado.

Camino 2: financiamiento para extranjero que vive fuera

La segunda opción es el préstamo para extranjero no residente (foreign national loan). Es para quien vive y tiene ingresos en Brasil y quiere comprar en California. Los agentes describen las condiciones:

• enganche mínimo de alrededor del 35%;
• comprobación de ingresos en Brasil suficientes para mantener la propiedad y pagar las mensualidades, con documentación y estados de cuenta brasileños;
• pasaporte vigente.

No es obligatorio tener ingresos en Estados Unidos. Pero, como ellos subrayan, este préstamo es para quien no vive aquí: no se puede usar declarando residencia en el país. Esta modalidad, con sus cifras, también se trata en un artículo propio de este periódico.

¿Se necesita visa?

Aquí los agentes no llegan a un consenso en la grabación — y la razón es que depende del prestamista. Algunos programas para extranjeros piden visa vigente además del pasaporte; otros, no. En lo que todos coinciden es en que es recomendable tener la visa: sin ella, el comprador ni siquiera puede visitar la propiedad que compró.

Vale la pena reforzar el punto de fondo: tener una propiedad en Estados Unidos no da derecho a entrar, vivir ni permanecer en el país. La entrada y la permanencia dependen exclusivamente de las leyes de inmigración. Para dudas migratorias, el camino es un abogado de inmigración con licencia.

Camino 3: calificar por el ingreso de la renta

Los agentes mencionan además un tipo de financiamiento para quien compra para rentar: el prestamista verifica cuánto puede generar la propiedad en renta y usa ese valor para calificar la compra — aunque el comprador todavía no reciba ese ingreso. En el mercado, este modelo se conoce como DSCR (debt service coverage ratio), que compara la renta esperada con la mensualidad. Está dirigido a inversionistas, suele exigir un enganche de 20% a 25% o más y tasas más altas, y no está pensado para quien va a vivir en la propiedad.

La agente recuerda, al hablar de Lawndale, algo cercano a esta lógica: al comprar un dúplex para vivir, el prestamista puede considerar la renta de la otra unidad.

Precauciones para todos los caminos

• Compare prestamistas: las condiciones de ITIN y de extranjero varían mucho.
• Documente el origen del dinero: las remesas desde Brasil necesitan un rastro claro para el enganche.
• Planifique los impuestos en los dos países: el ingreso por renta y la venta de una propiedad en Estados Unidos tienen tributación y retenciones específicas para extranjeros (como el FIRPTA en la venta).
• No declare una residencia que no tiene, ni lo contrario: la información falsa en una solicitud de financiamiento es un delito federal.
• Separe los temas: el financiamiento con el prestamista, los impuestos con el contador, la inmigración con el abogado.

Este texto tiene carácter informativo y no constituye orientación migratoria, jurídica, tributaria ni financiera.

Fuentes y verificación

• Internal Revenue Service — Individual Taxpayer Identification Number (ITIN): propósito y quién puede solicitarlo.
• Prestamistas y cooperativas de California con programas de financiamiento por ITIN — exigencia típica de declaraciones de impuestos de dos años y enganche de 10% a 20% o más.
• Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) — retención de impuesto en la venta de una propiedad por un extranjero.
• 18 U.S. Code, sección 1014 — delito de declaración falsa en una solicitud de crédito.
• Transcripción y capítulos del episodio 11 del podcast Cadê Moradia (grabado en abril de 2026), con los agentes del programa.

Mira este fragmento del episodio:

¿Puede un turista o inversionista extranjero financiar una propiedad? — a partir de 32:28 · CADÊ BRAZIL