No fim do episódio, um dos participantes traz uma pergunta que, segundo ele, esperava receber dos ouvintes: pode comprar e financiar uma casa quem vive nos Estados Unidos como "turista permanente"? A expressão, usada com cuidado, se refere a quem está no país sem status migratório definitivo. Os corretores respondem que existem caminhos — e completam com outro público: o brasileiro que mora no Brasil e quer comprar na California.

Um aviso antes de tudo: esta matéria trata de financiamento imobiliário. Ela não é orientação migratória, e comprar um imóvel não altera, em nada, a situação migratória de ninguém.

Caminho 1: financiamento com ITIN

Os corretores explicam que quem mora nos Estados Unidos sem número de Seguro Social pode financiar se tiver um ITIN (Individual Taxpayer Identification Number), o número de contribuinte que a Receita Federal americana (IRS) emite para quem precisa declarar impostos e não tem direito ao Social Security. Na explicação deles, a pessoa deixa de ser "desconhecida" para o governo: tem documentos e paga seus impostos.

Os financiamentos com ITIN não são do tipo convencional nem do FHA; são oferecidos por bancos, cooperativas de crédito e credores especializados, com regras próprias. De forma geral, costumam exigir:

• ITIN válido e documento de identificação, como passaporte;
• declarações de imposto dos últimos dois anos, com renda estável;
• comprovação de renda e emprego, extratos e reservas;
• entrada maior, em geral de 10% a 20% ou mais, conforme o credor e o crédito;
• juros normalmente acima dos financiamentos convencionais.

Há credores que aceitam histórico de crédito alternativo, como pagamentos de aluguel e contas em dia, para quem não tem score formado.

Caminho 2: financiamento para estrangeiro que mora fora

A segunda opção é o empréstimo para estrangeiro não residente (foreign national loan). É para quem mora e tem renda no Brasil e quer comprar na California. Os corretores descrevem as condições:

• entrada mínima em torno de 35%;
• comprovação de renda no Brasil suficiente para manter o imóvel e pagar as prestações, com documentação e extratos brasileiros;
• passaporte válido.

Não é obrigatório ter renda nos Estados Unidos. Mas, como eles frisam, esse empréstimo é para quem não mora aqui: não se pode usá-lo declarando residência no país. A modalidade, com seus números, também é tratada em matéria própria deste jornal.

Precisa de visto?

Aqui os corretores não chegam a um consenso na gravação — e a razão é que depende do credor. Alguns programas para estrangeiros pedem visto válido além do passaporte; outros, não. O que todos concordam é que é recomendável ter o visto: sem ele, o comprador não consegue sequer visitar o imóvel que comprou.

Vale reforçar o ponto de fundo: ter um imóvel nos Estados Unidos não dá direito de entrar, morar ou permanecer no país. Entrada e permanência dependem exclusivamente das leis de imigração. Para dúvidas migratórias, o caminho é um advogado de imigração licenciado.

Caminho 3: qualificar pela renda do aluguel

Os corretores mencionam ainda um tipo de financiamento para quem compra para alugar: o credor verifica quanto o imóvel pode render de aluguel e usa esse valor para qualificar a compra — mesmo que o comprador ainda não receba essa renda. No mercado, esse modelo é conhecido como DSCR (debt service coverage ratio), que compara o aluguel esperado com a prestação. É voltado a investidores, costuma exigir entrada de 20% a 25% ou mais e juros mais altos, e não se destina a quem vai morar no imóvel.

A corretora lembra, ao falar de Lawndale, um primo próximo dessa lógica: na compra de um duplex para morar, o credor pode considerar o aluguel da outra unidade.

Cuidados para todos os caminhos

• Compare credores: condições de ITIN e de estrangeiro variam muito.
• Documente a origem do dinheiro: remessas do Brasil precisam de rastro claro para a entrada.
• Planeje os impostos nos dois países: renda de aluguel e venda de imóvel nos Estados Unidos têm tributação e retenções específicas para estrangeiros (como a FIRPTA na venda).
• Não declare residência que não tem, nem o contrário: informação falsa em pedido de financiamento é crime federal.
• Separe as questões: financiamento com o credor, impostos com o contador, imigração com o advogado.

Este texto tem caráter informativo e não constitui orientação migratória, jurídica, tributária ou financeira.

Fontes e verificação

• Internal Revenue Service — Individual Taxpayer Identification Number (ITIN): finalidade e quem pode solicitar.
• Credores e cooperativas da California com programas de financiamento por ITIN — exigência típica de declarações de imposto de dois anos e entrada de 10% a 20% ou mais.
• Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) — retenção de imposto na venda de imóvel por estrangeiro.
• 18 U.S. Code, seção 1014 — crime de declaração falsa em pedido de crédito.
• Transcrição e capítulos do episódio 11 do podcast Cadê Moradia (gravado em abril de 2026), com os corretores do programa.

Assista a este trecho do episódio:

Turista ou investidor estrangeiro pode financiar imóvel? — a partir de 32:28 · CADÊ BRAZIL