Depois que o contrato é assinado, chega ao comprador um pacote de documentos que costuma ser lido às pressas — e é onde mora boa parte da proteção dele. Dois formulários lideram a lista, e Sammy Veicer cita os dois pelo nome no episódio: TDS e SPQ.

São questionários preenchidos pelo vendedor, não pelo corretor e não por uma empresa. Ele responde sobre a casa em que morou, e assina.

TDS: o que a lei exige

O Transfer Disclosure Statement não é praxe de mercado — é lei. O Civil Code §1102 e seguintes obrigam o vendedor da maior parte dos imóveis residenciais de uma a quatro unidades a entregar o formulário preenchido ao comprador.

Ele percorre a casa por sistema e pergunta o que o proprietário sabe: estrutura, telhado, encanamento, elétrica, infiltração e entrada de água, além de itens externos e situações que afetem o uso do imóvel. A resposta possível inclui o "não sei" — e é uma resposta legítima. O que a lei não admite é o "sei e não conto".

É exatamente o que o episódio descreve: "isso teve na minha casa, isso não teve na minha casa, ou eu não sei, eu não tenho conhecimento".

SPQ: o questionário que fecha as brechas

O Seller Property Questionnaire é um formulário da associação de corretores, não uma exigência legal — e existe justamente porque o TDS, sozinho, deixava perguntas de fora. Ele é mais longo e mais específico, e entra em terrenos que o formulário legal não cobre bem:

• Reformas e obras — foram feitas com licença? Passaram por vistoria da prefeitura?
• Sinistros e acionamentos de seguro na propriedade.
• Disputas com vizinhos, com a associação de moradores ou judiciais envolvendo o imóvel.
• Barulho, cheiro, incômodo do entorno.
• Pragas, mofo, animais.
• Mortes ocorridas no imóvel nos três anos anteriores — item cuja obrigação de divulgação tem previsão específica na lei californiana.

Para quem compra, o SPQ costuma ser o documento mais revelador do pacote. É onde aparece a obra sem licença que a prefeitura pode mandar desfazer, e a briga de divisa que vem junto com a escritura.

O que acontece com quem esconde

Aqui está a razão de esses formulários funcionarem. O episódio resume: "se você não divulga e amanhã o comprador descobre, você pode processar a pessoa".

Não é força de expressão. O Civil Code §1102.13 estabelece que quem, de forma dolosa ou negligente, descumpre o dever de divulgação responde pelos danos reais sofridos pelo comprador. Vendeu com a fundação trincada sabendo disso, e o comprador gastou US$ 40 mil para corrigir? É esse o valor perseguido em juízo.

Em casos de ocultação intencional, a discussão pode ir além do dano direto — cabe alegação de fraude, com a possibilidade de indenização punitiva e até de desfazimento do negócio.

E há um mito que precisa cair: vender as is não dispensa a divulgação. A cláusula limita a obrigação de consertar. Ela não autoriza esconder o que se sabe, e a exigência legal do TDS não se renuncia por conveniência das partes.

Divulgação não substitui inspeção

Os dois documentos respondem a perguntas diferentes, e é útil manter isso claro:

• TDS e SPQ dizem o que o vendedor sabe. Cobrem o histórico — o que já aconteceu naquela casa, o que já foi consertado, o que já foi disputado.
• A inspeção diz o que um técnico encontra hoje. Cobre o presente, inclusive o que o vendedor genuinamente ignora.

Um não cobre o outro. O vendedor pode ter morado dez anos sem saber que o esgoto está comprometido — não há omissão, há desconhecimento. Só a câmera acha.

Como ler o pacote sem se perder

• Procure os "não sei" em série. Um ou outro é normal. Uma sequência deles num vendedor que morou na casa por anos pede pergunta escrita.
• Cruze com o laudo. Item que aparece na inspeção e não aparece na divulgação merece explicação.
• Peça as licenças de qualquer obra declarada. "Reforma feita" sem licença é passivo.
• Guarde tudo assinado. Esses documentos são a prova, anos depois, do que foi ou não informado.
• Repare no prazo. A entrega do TDS abre um direito de cancelamento por parte do comprador dentro do prazo legal, se a entrega ocorrer depois da assinatura do contrato.

Este texto é informativo e não é orientação jurídica. Casos de omissão dependem de prova e de análise por advogado.

Fontes e verificação

• California Civil Code §1102 e seguintes — obrigação do Transfer Disclosure Statement na transferência de imóveis residenciais de 1 a 4 unidades.
• California Civil Code §1102.13 — responsabilidade por danos reais de quem, dolosa ou negligentemente, descumpre o dever de divulgação.
• Entendimento consolidado de que a venda as is limita a obrigação de reparo, mas não afasta o dever legal de divulgar defeitos materiais conhecidos.
• California Association of REALTORS® — formulário Seller Property Questionnaire (SPQ) como complemento contratual ao TDS.
• Transcrição do episódio CM018 do podcast Cadê Moradia, com Sammy Veicer.

Assista a este trecho do episódio:

Divulgação Obrigatória (TDS e SPQ) — a partir de 15:54 · CADÊ BRAZIL