En California existe una expresión que todo comprador y vendedor oye tarde o temprano: vender la casa "as is", en el estado en que se encuentra. En el podcast Cadê Brazil, Aguiar, inspector residencial que atiende el sur de California, abrió la conversación con la corredora Dina Silveira y Jason Lanzarini justamente con ella, para explicar por qué, incluso en una venta así, la inspección sigue siendo pieza central del negocio — para quien compra y, cada vez más, para quien vende.

Qué significa "as is" y qué no significa

Vender "as is" quiere decir que el vendedor no se compromete a reparar nada. En la práctica, el contrato estándar de compra usado en California, de la California Association of Realtors (C.A.R.), ya parte de la venta del inmueble en la condición en que está. Pero el mismo contrato prevé un plazo para que el comprador inspeccione la casa — 17 días, si las partes no acuerdan otro — y, con base en lo que encuentre, pida reparaciones, negocie o desista.

Y "as is" no borra la obligación del vendedor de informar lo que sabe. La ley de California (Civil Code, sección 1102 y siguientes) exige que el vendedor de una casa entregue al comprador la declaración de condiciones del inmueble, informando los defectos que conoce. Vender "en el estado en que se encuentra" no libera al vendedor del deber de contar lo que ya sabe.

Para el comprador, Aguiar resume el motivo de inspeccionar de todos modos: descubrir antes si la casa va a necesitar 10, 20 o 30 mil dólares en reparaciones. A veces la inspección revela algo tan grave que el comprador desiste. La mayoría de las veces, sirve de base para saber cuánto va a gastar.

La negociación después de la inspección

Dina Silveira explica cómo entra el informe en la negociación. Con la inspección en mano, el comprador puede pedirle al vendedor que repare los puntos señalados. El vendedor tiene tres caminos: reparar, dar un crédito en el cierre o no hacer nada. Cuál prevalece depende del mercado — de cuántos compradores compiten por la casa y de cuánto necesita vender el vendedor. "El vendedor quiere vender y el comprador quiere comprar", resume ella; de alguna forma, las partes llegan a un consenso, al menos sobre las reparaciones.

Un ejemplo de valor citado por Aguiar: cambiar todo el sistema central de aire acondicionado de una casa puede costar alrededor de US$ 15 mil. Frente al precio de un inmueble en California, observan los tres en el episodio, el costo de una inspección — algunos cientos de dólares — es pequeño ante el riesgo de una reparación de ese tamaño después de la compra.

Inspección antes de anunciar: el camino del vendedor

Saber del problema no obliga a repararlo; obliga a informarlo. Cada vez más vendedores no esperan al inspector del comprador. Contratan su propia inspección antes de poner la casa en venta — la pre-listing inspection. Aguiar cuenta que había hecho una la semana anterior a la grabación y observa un patrón: en una casa que todavía no se ha anunciado, encuentra muchas más cosas que en una que ya está en el mercado, porque en esta el vendedor ya reparó casi todo lo que podía.

Las ventajas para quien vende:

• Reparar lo barato: muchos hallazgos son simples — pintura, un ajuste, una pieza de pocos dólares — y, si se dejan para la inspección del comprador, se convierten en argumento para bajar el precio.
• Poner un precio realista: lo que no vale la pena reparar entra en el precio desde el anuncio, en lugar de convertirse en sorpresa en medio del escrow.
• Menos sustos en la negociación: el vendedor no descubre, junto con el comprador, una fuga que ni sabía que existía.
• Cuidar la propia casa: Dina recuerda que, aunque la persona desista de vender, quiere la casa en buen estado, y la inspección muestra lo que está pasando dentro de las paredes y debajo del piso.
• Quien no puede reparar nada también se beneficia: sabiendo lo que hay, puede poner precio e informar sin llevarse sustos en la negociación.

Lo que el vendedor necesita saber antes

• El comprador va a inspeccionar de todos modos. La inspección del vendedor no sustituye la del comprador y, como recuerdan Dina y Aguiar, siempre se encuentra algo, hasta en una casa nueva.
• Lo que la inspección revele pasa a ser un defecto conocido. Lo que no se repare debe informarse al comprador en los formularios de divulgación, y muchos vendedores optan por entregar su propio informe. Es decir: la inspección previa no es una forma de ocultar problemas, sino de llegar al mercado sin sorpresas.
• Elija un inspector de confianza, con experiencia práctica en construcción — pida recomendaciones y un informe de ejemplo antes de contratar —, que explique con claridad qué es grave y qué es simple.

El inspector no es enemigo del vendedor

Jason Lanzarini preguntó si el vendedor debería tenerle miedo al inspector. Para Aguiar, ni el vendedor ni el corredor tienen por qué: el inspector "no está ahí para dejar mal a nadie", sino para orientar — mostrar la realidad de la casa, señalar lo que necesita reparación e incluir en el informe consejos de mantenimiento que ayudan a ahorrar en agua, luz y en la salud de la casa, como el cambio del filtro del aire acondicionado. Si todo está bien, el informe dice que todo está bien.

El episodio completo está en el podcast Cadê Brazil.

Fuentes y verificación

• California Civil Code, sección 1102 y siguientes — declaración obligatoria de las condiciones del inmueble por parte del vendedor (Transfer Disclosure Statement).
• California Association of Realtors (C.A.R.) — contrato estándar de compra residencial (Residential Purchase Agreement): venta en la condición actual, derecho de inspección del comprador y plazo estándar de 17 días para las contingencias de investigación.
• Transcripción del episodio del podcast Cadê Brazil con la corredora Dina Silveira, Jason Lanzarini y el inspector residencial Aguiar.

Estas reglas aplican en California; en otros estados el deber de informar y el contrato estándar son diferentes.

Quién habla aquí: el podcast Cadê Brazil es presentado por Jason Lanzarini, quien desde 2014 organiza los grupos de Facebook de la Comunidad Brasileña en California. Este episodio fue grabado con la corredora de bienes raíces Dina Silveira, especialista en el mercado de South Bay, en Los Angeles, y tiene como invitado a Aguiar, inspector residencial que atiende el sur de California.

Información general para la Comunidad Brasileña en California — no es asesoría legal, financiera ni técnica. Para su caso, busque a un profesional con licencia en California.