Na California existe a expressão que todo comprador e vendedor ouve cedo ou tarde: vender a casa "as is" — no estado em que se encontra. No podcast Cadê Brazil, Aguiar, inspetor residencial que atende o sul da California, abriu a conversa com a corretora Dina Silveira e Jason Lanzarini justamente por ela, para explicar por que, mesmo numa venda assim, a inspeção continua sendo peça central do negócio — para quem compra e, cada vez mais, para quem vende.

O que "as is" significa — e o que não significa

Vender "as is" quer dizer que o vendedor não se compromete a consertar nada. Na prática, o contrato-padrão de compra usado na California, da California Association of Realtors (C.A.R.), já parte da venda do imóvel na condição em que ele está. Mas o mesmo contrato prevê um prazo para o comprador inspecionar a casa — 17 dias, se as partes não combinarem outro — e, com base no que encontrar, pedir consertos, negociar ou desistir.

E "as is" não apaga a obrigação do vendedor de contar o que sabe. A lei da California (Civil Code, seção 1102 e seguintes) exige que o vendedor de uma casa entregue ao comprador a declaração de condições do imóvel, informando os defeitos que conhece. Vender "no estado em que se encontra" não tira do vendedor o dever de contar o que já sabe.

Para o comprador, Aguiar resume o motivo de inspecionar mesmo assim: descobrir antes se a casa vai pedir 10, 20 ou 30 mil dólares de reparos. Às vezes a inspeção revela algo tão grave que o comprador desiste. Na maioria das vezes, serve de base para saber quanto vai gastar.

A negociação depois da inspeção

Dina Silveira explica como o relatório entra na negociação. Com a inspeção em mãos, o comprador pode pedir ao vendedor que conserte os itens apontados. O vendedor tem três caminhos: consertar, dar um crédito no fechamento ou não fazer nada. Qual deles prevalece depende do mercado — de quantos compradores disputam a casa e de quanto o vendedor precisa vender. "O vendedor quer vender e o comprador quer comprar", resume ela; de alguma forma, as partes chegam a um consenso, ao menos para os consertos.

Um exemplo de valor citado por Aguiar: trocar todo o sistema central de ar-condicionado de uma casa pode custar na casa dos US$ 15 mil. Perto do preço de um imóvel na California, observam os três no episódio, o custo de uma inspeção — algumas centenas de dólares — é pequeno diante do risco de um reparo desse tamanho depois da compra.

Inspeção antes de anunciar: o caminho do vendedor

Saber do problema não obriga a consertar — obriga a informar. Cada vez mais vendedores não esperam o inspetor do comprador. Contratam a própria inspeção antes de colocar a casa à venda — a pre-listing inspection. Aguiar conta que tinha feito uma na semana anterior à gravação e observa um padrão: numa casa que ainda não foi anunciada, ele encontra muito mais coisas do que numa casa que já está no mercado, porque nesta o vendedor já consertou quase tudo o que podia.

As vantagens para quem vende:

• Consertar o barato: muitos apontamentos são simples — pintura, um ajuste, uma peça de poucos dólares — e, se ficam para a inspeção do comprador, viram argumento para baixar o preço.
• Precificar com realismo: o que não compensa consertar entra na conta do preço desde o anúncio, em vez de virar surpresa no meio do escrow.
• Menos sustos na negociação: o vendedor não descobre, junto com o comprador, um vazamento que nem sabia que existia.
• Cuidar da própria casa: Dina lembra que, mesmo se a pessoa desistir de vender, ela quer a casa em bom estado — e a inspeção mostra o que está acontecendo dentro das paredes e embaixo do piso.
• Quem não tem como consertar nada também se beneficia: sabendo o que tem, dá para precificar e informar sem levar susto na negociação.

O que o vendedor precisa saber antes

• O comprador vai inspecionar de qualquer forma. A inspeção do vendedor não substitui a do comprador — e, como lembram Dina e Aguiar, sempre se acha alguma coisa, até em casa nova.
• O que a inspeção revelar passa a ser defeito conhecido. O que não for consertado precisa ser informado ao comprador nos formulários de divulgação, e muitos vendedores optam por entregar o próprio laudo. Ou seja: a inspeção prévia não é uma forma de esconder problema, e sim de chegar ao mercado sem surpresas.
• Escolha um inspetor de confiança, com experiência prática em construção, pedindo indicação e um relatório de exemplo antes de contratar, que explique com clareza o que é grave e o que é simples.

O inspetor não é inimigo do vendedor

Jason Lanzarini perguntou se o vendedor deveria ter medo do inspetor. Para Aguiar, nem o vendedor nem o corretor precisam ter: o inspetor "não está ali para queimar o filme de ninguém", e sim para orientar — mostrar a realidade da casa, apontar o que precisa de conserto e incluir no relatório dicas de manutenção que ajudam a economizar em água, luz e na saúde da casa, como a troca do filtro do ar-condicionado. Se está tudo bem, o relatório diz que está tudo bem.

O episódio completo está no podcast Cadê Brazil.

Fontes e verificação

• California Civil Code, seção 1102 e seguintes — declaração obrigatória das condições do imóvel pelo vendedor (Transfer Disclosure Statement).
• California Association of Realtors (C.A.R.) — contrato-padrão de compra residencial (Residential Purchase Agreement): venda na condição atual, direito de inspeção do comprador e prazo padrão de 17 dias para as contingências de investigação.
• Transcrição do episódio do podcast Cadê Brazil com a corretora Dina Silveira, Jason Lanzarini e o inspetor residencial Aguiar.

Essas regras valem para a California; em outros estados o dever de informar e o contrato-padrão são diferentes.